Di tengah krisis ekonomi global, jatuhnya harga rumah dan lokasi konstruksi yang membeku normal di Dubai. Namun, karena daya tarik kota ini sebagai pusat wisata dan bisnis, situasinya mulai membaik dengan cukup cepat, tetapi ada jalan yang panjang dan sulit sebelum pemulihan penuh.
Dan pada tahun 2012, pernyataan bahwa waktu terbaik telah datang lagi untuk pasar real estat Dubai tidak lagi tidak berdasar, ini ditunjukkan oleh data perusahaan konsultan dan lembaga pemeringkat. Menurut Departemen Pertanahan Dubai, pada paruh pertama 2012, volume transaksi real estat meningkat 21% dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu dan mencapai 63 miliar dirham ($ 17,2 miliar). Tarif sewa mulai tumbuh, perusahaan pengembangan melanjutkan konstruksi yang sebelumnya dibekukan dan mengumumkan peluncuran proyek baru. Namun, sebagian besar studi sepakat bahwa kenaikan harga dan harga sewa tidak merata di segmen berbeda dari pasar real estat Dubai, dan itu menjadi lebih terfragmentasi. Jadi seberapa besar dan stabil revitalisasi pasar, dan apa yang sebenarnya terjadi dengan harga, terutama di apa yang disebut "freehold" - wilayah di mana orang asing diizinkan membeli properti di properti?
Mari kita coba mencari tahu dengan bantuan spesialis pasar real estat Dubai.
Membeli Properti Hunian
Di pasar real estat perumahan ada kenaikan harga yang cukup cepat. Namun, sebagian besar terkonsentrasi di segmen vila, di mana harga telah mencapai atau melampaui tingkat sebelum krisis. Laporan perusahaan konsultan Perspektif Pasar Global Jones Land LaSalle (JLL) untuk kuartal ketiga 2012 mencatat kenaikan 23% harga villa di Dubai selama 12 bulan terakhir. Pada saat yang sama, apartemen pada saat yang sama telah naik harga hanya 4%.
Permintaan meningkat terlihat untuk villa dan rumah-rumah kota di daerah-daerah seperti Mata Air, Padang Rumput, Peternakan Arab dan Kepulauan Jumeirah. Misalnya, di daerah Springs, biaya townhouse dua kamar tidur mencapai 1,5 juta dirham (sekitar 410 ribu dolar), dan dengan tiga kamar tidur - 2,2 juta dirham (sekitar 600 ribu dolar). Dibandingkan tahun lalu, harga naik 25-30%, terutama pertumbuhan yang cepat diamati pada kuartal ketiga 2012, ketika harga townhouse dua kamar tidur naik dari 1,38 menjadi 1,5 juta dirham (dari 380 menjadi 410 ribu dolar), dan vila tiga kamar tidur - 2,0 hingga 2,2 juta dirham (dari 550 hingga 600 ribu dolar).
Apartemen perumahan naik harga lebih lambat, meskipun banyak tergantung pada popularitas masing-masing area tertentu. Dalam proyek bergengsi dengan lokasi yang baik, seperti Jumeirah Beach Residence dan Dubai Marina, harga naik cukup cepat, tetapi dalam segmen yang kurang bergengsi mereka mungkin tidak menunjukkan dinamika positif. Perlu juga diingat bahwa meskipun proyek real estat, termasuk yang sangat besar, sudah mulai diluncurkan lagi di Dubai dalam beberapa minggu dan bulan terakhir, mereka tidak akan segera datang ke pasar. Sampai saat itu, karena beberapa "hilang" karena krisis tahun di Dubai, akan ada pasokan perumahan baru yang terbatas.
Komentar oleh Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "Sebenarnya, banyak lembaga konsultasi dunia baru-baru ini melaporkan bahwa pasar real estat Dubai telah selamat dari dampak krisis ekonomi global dan mulai tumbuh dengan mantap. Benar, tingkat dan ukuran kenaikan harga perumahan sangat tergantung pada faktor-faktor seperti daerah, jarak dari laut, pengembangan infrastruktur, dll. Namun, pertumbuhan yang cukup stabil dari pasar real estat Dubai secara keseluruhan dapat dicatat, terlebih lagi, kita berbicara tentang pasar sewa dan pasar penjualan. Apartemen dan villa dalam proyek-proyek baru dari yang dikenal "Pengembang, seperti Emaar dan Nakheel, menjual dengan sangat cepat, yang berarti kepercayaan investor sedang dipulihkan. Permintaan yang baik dan terbatas, karena alasan obyektif, pasokan perumahan baru, terutama pesisir, menciptakan kondisi untuk kenaikan harga yang stabil."
Sewa perumahan
Gambaran serupa muncul di pasar perumahan sewa dengan kembali ke indikator sebelum krisis. Pada saat yang sama, kenaikan harga sewa lebih dari perubahan harga untuk villa dan apartemen. Laporan Perspektif Pasar Global JLL yang sama untuk kuartal ketiga 2012 menunjukkan bahwa biaya sewa vila selama dua belas bulan dari September 2011 hingga September 2012 meningkat sebesar 7%, dan untuk apartemen - sebesar 5%. Selain itu, sementara kenaikan harga real estat secara nyata lebih tinggi di daerah bergengsi dibandingkan dengan yang lebih sederhana, tarif sewa meningkat di satu dan segmen lainnya. Misalnya, kenaikan harga sewa yang signifikan dicatat di bidang anggaran seperti Discovery Gardens dan International City.
Di Discovery Gardens, area pengembangan berbiaya rendah Nakheel, tarif sewa telah meningkat 25% sejak awal 2012. Menyewa apartemen studio di daerah ini sekarang akan menelan biaya 32-38 ribu dirham (dari 8,7 menjadi 10,3 ribu dolar) per tahun, sedangkan pada kuartal pertama 2012 jumlahnya mencapai 25 hingga 27 ribu dirham (dari 6800 hingga 7350 dolar). Biaya sewa apartemen satu kamar mencapai 43-52 ribu dirham (11700-14100 dolar), sedangkan pada kuartal pertama 2012 tidak melebihi 38-40 ribu dirham (10300-10900 dolar). Meskipun menyewa real estat mewah di Dubai tidak begitu mahal, dengan indikator ini masih merupakan salah satu tempat pertama di dunia. Sebagai contoh, Prime Global Rental Index dari perusahaan konsultan Knight Frank, yang menunjukkan tingkat di mana 5 persen dari real estat perumahan paling bergengsi di kota ini semakin mahal, telah tumbuh sebesar 3% sejak awal tahun. Karena itu, Dubai mengambil tempat ke-9 di antara kota-kota di dunia yang termasuk dalam laporan, di atas Singapura, Hong Kong dan Moskow lainnya dan hanya kalah dari kota-kota seperti New York, Shanghai, Beijing, Zurich, dan Toronto.
Komentar oleh Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Permintaan untuk sewa perumahan real estat di Dubai telah tumbuh dengan mantap selama satu setengah tahun terakhir. Hal ini terutama disebabkan oleh peningkatan populasi Dubai dan masuknya terus-menerus warga negara asing. Faktor ini tidak diragukan lagi menunjukkan pertumbuhan ekonomi emirat. Selain itu, Dubai menarik penyewa dari emirat tetangga, menarik mereka dengan standar hidup yang tinggi dan infrastruktur yang lebih maju.Pemerintah Abu Dhabi bahkan memutuskan untuk memberlakukan larangan pada pegawai negeri untuk menyewa perumahan di Dubai, karena banyak orang lebih suka datang untuk hidup di Dubai, saat bekerja di Abu Dhabi. Dan itu terlepas dari perjalanan harian lebih dari 100 km dalam satu arah. "
Kantor pasar real estat
Mungkin situasi yang paling kontroversial diamati di pasar kantor real estat di Dubai. Di satu sisi, menurut berbagai sumber, permintaan akan kantor di Dubai telah kembali ke tingkat sebelum krisis 2007. Ini difasilitasi oleh perusahaan minyak dan gas dunia yang secara aktif datang ke Dubai untuk mengambil keuntungan dari harga hidrokarbon yang tinggi dan menemukan pasar baru. Sebagian besar dari permintaan jatuh pada perusahaan yang sudah beroperasi di Dubai, yang berkembang karena pertumbuhan ekonomi emirat dan aktivitas bisnis yang tinggi di wilayah tersebut.
Pada saat yang sama, di Dubai terdapat kelebihan pasokan real estat perkantoran, yang berdampak negatif pada tarif sewa dan tingkat hunian. Pada saat yang sama, volume signifikan dari ruang kantor berkualitas tinggi terus-menerus ditugaskan, misalnya, di area Business Bay yang berkembang aktif.
Akibatnya, harga sewa dijaga pada tingkat yang stabil hanya di properti kelas atas dengan lokasi yang baik. Sebagai contoh, di area International Financial City, segmen paling bergengsi dari pasar real estat perkantoran, tarif sewa disimpan di AED 2.700 ($ 750) per meter persegi per tahun. Biaya yang relatif stabil untuk menyewa ruang kantor Kelas B di daerah Tecom, di mana rata-rata 1.100 dirham (sekitar $ 300) per meter persegi per tahun.
Namun, Tecom, serta Business Bay dan Menara Danau Jumeirah, memiliki persentase ruang kosong yang tinggi, dan di kompleks perkantoran yang lebih tua, pemilik semakin dipaksa untuk terus menurunkan tarif sewa untuk menarik penyewa.
Apa yang ada di depan?
Pasar real estat Dubai sedang menyelesaikan pembersihan puing-puing yang tersisa dari krisis baru-baru ini, dan sedang bersiap untuk lompatan baru. Bertahan dari krisis, para pengembang real estat mengatur keuangan mereka dan melaporkan pertumbuhan laba, proyek-proyek yang sebelumnya dibekukan mulai diselesaikan, karena negara yang benar-benar putus asa sedang mencari investor baru.
Untuk pertama kalinya sejak krisis dimulai, pelaku pasar terkemuka mengumumkan proyek baru. Modal kembali mengalir ke Dubai dari seluruh wilayah, dan bukan hanya karena telah mengukuhkan statusnya sebagai "surga aman" dengan infrastruktur dan iklim investasi yang sangat baik.
Pada saat yang sama, semua pemain utama tidak ingin mengulangi kenaikan harga 2007-08, di mana pangsa komponen spekulatif sangat tinggi. Perusahaan pengembangan terbesar Emaar dan Nakheel, yang hampir secara bersamaan membatasi kemungkinan penjualan spekulatif apartemen dan villa yang belum selesai dalam proyek baru mereka, juga mengambil langkah-langkah ke arah ini. Dengan demikian, kenaikan harga real estat tidak akan secepat selama boom sebelum krisis. Tetapi bagi mereka yang mencari peluang untuk investasi jangka panjang, peluang baru terbuka di Dubai. Hanya perlu mendekati pemilihan objek investasi dengan sangat hati-hati.
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang akuisisi dan pengelolaan properti Anda di Dubai dari spesialis IMEX Real Estate melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui email[email protected].
