Dikirim oleh: Helena Kryukova Ketahanan dan optimisme yang berhati-hati - ini adalah bagaimana Anda dapat menggambarkan perilaku pengembang dan broker Dubai pada bulan-bulan pertama 2015, dengan latar belakang meningkatnya permintaan dan penurunan harga secara simultan. Tampaknya pelajaran utama yang dipelajari Dubai dari pengalaman sulit tahun 2008-2009 adalah kesadaran akan pentingnya fondasi yang kuat bagi antusiasme apa pun. Tetapi antusiasme emirat di pasar real estat tidak berkurang sama sekali.
Ubah tahapan
Perubahan alami dalam periode aktivitas dan pendinginan relatif adalah karakteristik dari setiap pasar real estat. Dan Dubai dalam hal ini, bisa dikatakan, beruntung. Setelah laju pertumbuhan yang cepat dan kenaikan harga di akhir 2013 - awal 2014, yang mengingatkan banyak booming sebelum krisis 2008 bahwa IMF bahkan mengeluarkan peringatan resmi kepada otoritas Dubai, perubahan arah menuju pendinginan relatif tidak menyakitkan.
Tahap kritis sudah selesai. Keruntuhan pasar tidak terjadi, sebaliknya, pada paruh kedua 2014, pasar mulai secara bertahap dan perlahan memperoleh semua fitur dari perkembangan yang matang dan stabil. Ini sebagian besar disebabkan oleh langkah-langkah tepat waktu dan efektif dari pemerintah Dubai, yang telah berulang kali disebutkan dalam banyak sumber. Sekarang saya ingin mengatakan sesuatu yang lain. Tentang apa yang diharapkan pasar ini selanjutnya.
Revaluasi buatan real estat Dubai, ditambah dengan kejenuhan pasar dengan perumahan baru berkualitas tinggi, menurut para ahli, akan membawa emirat ke penyesuaian harga yang tak terelakkan pada tahun 2015. Pada awal tahun, beberapa analis yang khawatir sedikit melebih-lebihkan angka perkiraan spesifik dalam hal ini, tetapi setelah beberapa minggu mereka mengoreksi prediksi mereka. Dengan demikian, para ahli di Jones Lang Lasalle, biro analitik dan konsultasi internasional, menjanjikan Dubai pengurangan 5-10% harga untuk 2015. Menurut para ahli JLL, hanya dalam dua tahun terakhir, menurut Juni 2014, harga properti di Dubai naik 56%. Pada 2015, menurut JLL, 25 ribu unit perumahan baru akan ditugaskan di Dubai, yang setara dengan 7% dari seluruh persediaan perumahan emirat yang ada. Namun, menurut Craig Plumb, kepala analitik di JLL cabang Timur Tengah, pasar cukup mampu menerima sejumlah properti real estat baru tanpa menurunkan harga. Penurunan mereka, oleh karena itu, akan lebih mungkin ditentukan oleh faktor-faktor lain, khususnya, harga rumah yang terlalu tinggi.
Aspek lain dari penetapan harga di banyak sektor ekonomi Dubai yang membangkitkan kekhawatiran investor potensial di luar negeri adalah situasi dengan harga minyak, biaya yang secara tradisional dikaitkan dalam pikiran publik dengan harga untuk segala sesuatu yang lain, dan terutama di negara-negara Arab yang memimpin ekspor ini " emas hitam. "
Dalam hal ini, para ahli sedang terburu-buru menghibur kami: penurunan harga minyak tidak akan berdampak signifikan pada pasar perumahan di Dubai. Emirat ini tidak ada hubungannya dengan pasar perdagangan minyak, tetapi penurunan harga saham sebesar 30% dari indikator puncak pada Juni 2014 dapat melemahkan kepercayaan investor potensial, kata para ahli JLL. Situasi di pasar valuta asing mungkin agak melemahkan aktivitas beberapa investor: karena pasak dirham terhadap dolar, tinggal di Dubai menjadi lebih mahal untuk beberapa ekspatriat, tetapi secara umum dalam hal ini gambarannya akan berubah sedikit, laporan JLL mengatakan.
Tingkat pasar
Fakta bahwa pendinginan yang jelas dari pasar real estat Dubai adalah tanda pasti stabilisasi, orang akan ragu jika hanya analis yang menyatakan optimisme dalam pengertian ini.
Namun, ini sepenuhnya dibagikan oleh mereka yang pengembangan langsung dari situasi secara langsung tergantung, yaitu, pelaku pasar itu sendiri, pengembang dan broker, tokoh-tokoh industri utama. 90% dari pasar real estat Dubai saat ini dikendalikan oleh empat raksasa industri - Nakheel, Damac, Dubai Properties, dan Emaar. Oleh karena itu, fluktuasi laba dan aktivitas pengembang ini secara signifikan mempengaruhi situasi di pasar real estat secara keseluruhan.
Misalnya, raksasa pasar real estat Dubai Nakheel, yang pada 2014 menugaskan 132 properti hunian baru di pulau buatan manusia The Palm Jumeirah dan sejumlah properti di daerah Dubai seperti A1 Furjan, Kota Internasional, Desa Jumeirah, Taman Jumeirah, dan Jumeirah Heights, mengharapkan pertumbuhan laba yang signifikan pada tahun 2015 dan tidak akan mengecilkan laju kegiatannya. Perusahaan bermaksud untuk meningkatkan pendapatan sewa hingga US $ 2 miliar per tahun, karena hampir satu juta meter persegi ruang ritel baru yang akan dikerjakan pengembang pada tahun berjalan, serta 30 ribu fasilitas perumahan baru yang akan disewakan. . Nakheel mendapatkan dukungan bank selama empat tahun ke depan - lembaga keuangan akan menyediakan pengembang dengan pinjaman setidaknya US $ 2,15 miliar, Nakheel sendiri bermaksud untuk memberikan kontrak konstruksi pada tahun 2015 dengan total US $ 1,91 miliar, sedangkan di tahun lalu, angka ini adalah US $ 1,44 miliar.
Pemain utama lain di industri real estat Dubai, Damac, juga mempresentasikan perkiraannya untuk masa depan: pada 2015, pasar kemungkinan akan stabil, sementara pada 2016-2017 kemungkinan jumlah proyek baru yang ditugaskan akan berkurang, yang dapat mengarah ke babak baru kenaikan harga.
Pendapat kolektif dari sebagian besar peserta di pasar real estat Dubai juga mengkonfirmasi moderasi penurunan harga perumahan di Dubai pada 2015, tetapi ia menyebut faktor lain dari kejatuhan itu. Ini adalah, pertama-tama, peningkatan biaya untuk penjualan real estat, aturan yang lebih ketat untuk menerbitkan hipotek dan kurangnya perumahan yang terjangkau, terlepas dari kenyataan bahwa di antara semua negara-negara Teluk (GCC), UEA telah secara teratur memimpin penilaian dalam hal volume real estat yang mulai dioperasikan dalam beberapa tahun terakhir. . Misalnya, total nilai real estat yang dibangun pada tahun 2014 diperkirakan mencapai US $ 21,28 miliar, tetapi, sayangnya, pangsa real estat yang paling dicari dan terjangkau dalam massa total ini terlalu kecil, sehingga permintaan berlebihan untuk itu.
Timeshare dan crowdfunding
Dan dua kata baru ini diucapkan oleh para investor real estat sendiri, yang terus-menerus mencari cara-cara baru dan paling menguntungkan untuk berinvestasi di bidang yang paling dapat diandalkan, bidang perumahan real estat. Khusus untuk Dubai, dan UEA secara keseluruhan, kedua konsep ini menjadi sangat relevan justru karena kenaikan harga yang konstan, yang tidak memungkinkan investor dengan anggaran terbatas untuk membeli perumahan terpisah untuk penggunaan sepanjang tahun. Dan di sini timeshare dan crowdfunding datang untuk menyelamatkan.
Namun, konsep-konsep ini justru baru untuk Dubai, di mana tahun ini untuk pertama kalinya proposal lengkap untuk pembiayaan bersama pembelian perumahan muncul di pasar. Tawaran semacam itu diberikan kepada investor kecil oleh DURISE mengenai apartemen di kompleks Pulau Kota Tua di kawasan pusat Dubai Souq A1 Bahar. Menurut proposal dari DURISE, jumlah minimum investasi yang dapat diinvestasikan oleh pemegang bunga dalam pembelian perumahan bersama berdasarkan crowdfunding adalah US $ 5.000.
Konsep crowdfunding ditujukan untuk para calon investor yang tidak memiliki dana yang cukup untuk pembelian perumahan individu secara mandiri, tetapi yang dapat menginvestasikan sebagian dari uang yang dibutuhkan untuk membeli properti tertentu. Dengan demikian, perusahaan perantara berhasil mengumpulkan dana yang cukup untuk membeli satu (real estate) atau beberapa (hingga seluruh kompleks) objek real estat, dan pemegang saham - investor menjadi pemilik penuh real estat ini dengan persyaratan yang setara.
Secara umum, skema crowdfunding cukup beragam dan melibatkan berbagai bentuk partisipasi investor. Prinsip berinvestasi dalam real estat baru-baru ini sangat menarik bagi investor di Rusia dan negara-negara lain di dunia. Di Dubai, crowdfunding sehubungan dengan real estat hanya "menyelidiki tanah." Jenis investasi lain dalam real estat, yang muncul di Dubai relatif baru-baru ini dan karenanya tidak diketahui semua orang, adalah konsep timeshare. Menurut laporan analitis baru dari perusahaan pemasaran AFH, pasar real estat Dubai akan mendapatkan setidaknya US $ 3,8 miliar pendapatan dalam waktu dekat karena meningkatnya permintaan real estat di sektor timeshare.
Timeshare berasumsi bahwa pemilik memiliki hak untuk tinggal di apartemen atau rumahnya selama periode waktu tertentu selama tahun tersebut (biasanya periode dari satu bulan hingga tiga selama tahun pilihan pemilik), dan sisa waktu properti tersebut disewakan oleh organisasi manajemen yang pemiliknya mempercayakan hak ini. atau yang awalnya dibangun dan mengoperasikan kompleks perumahan ini. Dengan demikian, perumahan membawa pendapatan bagi pemilik rumah, dan pada saat yang sama, mengisi kembali dana real estat hotel di kota. Bentuk kepemilikan ini juga sering disebut sebagai kepemilikan bersama atau bersama. Industri timeshare di UEA hanya tumbuh 15-20% pada tahun 2013, dan pada tahun 2014 - sebesar 30%, menurut laporan AFH. Tetapi permintaan akan fasilitas keramahtamahan tersebut semakin meningkat dari tahun ke tahun, baik dari wisatawan yang ingin tinggal di apartemen yang nyaman, dan dari investor yang ingin membeli rumah kedua untuk diri mereka sendiri, yang pada saat yang sama dapat disewakan secara menguntungkan sebagian besar tahun.
Dengan demikian, jelas bahwa Dubai telah membuktikan kemampuannya untuk belajar dari kesalahan: sekarang kenaikan harga real estat di sini tidak menyebabkan pasar runtuh, tetapi hanya memunculkan cara-cara baru untuk mengelola pasar dan investasi, yang tercermin dalam pengenalan skema crowdfunding dan timeshare yang relatif baru untuk Dubai. Dan apa pun penyebab fluktuasi di pasar real estat di Dubai, satu hal yang jelas: mereka semua memiliki dasar nyata, yang berarti bahwa perubahan harga dapat dianggap bukan tanda degradasi pasar, melainkan tanda kematangan akhir, yang hanya datang dalam periode stabilitas penuh. .
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang akuisisi dan pengelolaan real estat di Dubai dari spesialis IMEXReal Estate melalui telepon, di Moskow +7 495 5100008, telepon bebas pulsa di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected] .
