Saat ini, industri real estat di Dubai sedang mengalami pendakian tersembunyi. TERSEMBUNYI - KARENA INDIKATOR UTAMA DARI HARGA DAN AKTIVITAS PEMBELI DI PASAR NYATA MASIH TIDAK MASIH TINGGI, DAN BAHKAN LANJUTKAN PENURUNAN EKSPRESI. NAMUN, PENGURANGAN INI ADALAH PENUNJUKAN PERTUMBUHAN DAN STABILISASI PASAR SECARA UMUM, DIKONFIRMASI OLEH ALIRAN YANG MENINGKATKAN KEPADA PEMERINTAH INVESTOR DARI DUNIA. Teks: Helena Kryukova
Selain itu, menurut laporan Wealth-X, di tahun-tahun mendatang, Dubai mungkin melampaui banyak pusat kegiatan bisnis, budaya dan sosial di dunia yang tergoda dalam hal investasi dalam real estat.
Sebuah oasis untuk para jutawan
Sebuah laporan bersama berjudul "Pasar Real Estat Perumahan Mewah di Eropa, Timur Tengah dan Afrika 2015", yang disajikan baru-baru ini oleh perusahaan analitis Wealth-X dan Sotheby International Realty, mengungkapkan bahwa 495 orang telah berinvestasi di real estat Dubai kekayaan US $ 30 juta atau lebih, serta 34 miliarder.
Angka-angka ini mencirikan ukuran negara bagian investor yang diklasifikasikan sebagai super kaya. Pada saat yang sama, harga untuk real estat mewah di Dubai rata-rata 40% lebih rendah daripada di London - "oasis" miliarder global. Pangsa real estat mewah, bernilai lebih dari US $ 1 juta, saat ini di Dubai adalah 8% dari total persediaan perumahan, dan US $ 5,5 juta adalah biaya rata-rata real estat di segmen pasar perumahan Dubai ini. Pada saat yang sama, biaya rata-rata satu meter persegi real estat mewah di Dubai adalah US $ 9000. Saat ini, masih sekitar 10 kali lebih sedikit daripada, misalnya, di Monako, ibu kota dunia kemewahan.
Selain itu, Dubai bahkan lebih menarik bagi para jutawan dan miliarder dengan konsentrasi banyak catatan dunia yang terkandung dalam berbagai proyek real estat dan infrastruktur, termasuk bangunan tertinggi di dunia Burj Khalifa dan hotel paling mewah di dunia Burj Al Arab. Dubai juga merupakan oasis kemewahan yang mewah, di mana, apalagi, matahari bersinar 300 hari setahun.
Modal Rekor
Dan seolah-olah secara khusus untuk mengkonfirmasi perhitungan analis dengan praktik, pada akhir musim panas, pada malam acara terbesar industri, pameran real estat Cityscape Global 2015, proyek spektakuler kompleks multifungsi Meydan One disajikan kepada publik di Dubai. Penguasa Dubai, Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, mengambil bagian dalam peluncuran pembangunan proyek skala besar ini. Proyek ini telah menjadi sensasi utama di dunia real estat Dubai selama beberapa bulan terakhir: cukup untuk mengatakan bahwa ia akan menyatukan beberapa rekor dunia baru sekaligus - di sini akan terletak gedung perumahan tertinggi di dunia The One, dek observasi tertinggi, dan lereng ski buatan terpanjang , dan air mancur menari baru terbesar. 665 meter di atas tanah - pada ketinggian ini akan menjadi dek observasi tertinggi di dunia dengan tampilan 360 derajat, 3 juta dan 670 ribu meter persegi - ini adalah total luas kompleks baru secara keseluruhan, 1,2 kilometer - seperti panjangnya lereng ski buatan, 60 dari ribuan tamu - alun-alun di dalam kompleks dapat menampung begitu banyak, 150 kali 80 meter - ini adalah dimensi atap geser yang akan dibangun di atas kompleks untuk membuatnya terbuka di bulan-bulan dingin tahun ini. Secara umum, setelah presentasi Meydan One, segera menjadi jelas bahwa pengembang Dubai, jika mereka dapat melampaui proyek ini, tidak akan segera.
Namun, tidak ada yang terkejut dengan inovasi seperti itu dengan latar belakang proyek-proyek lain yang sama-sama boros, seperti vila bawah laut dan terapung The Floating Seahorse di pulau-pulau buatan Dunia, sebuah hotel kapsul bawah air dan hal baru futuristik lainnya yang disajikan pada pameran Cityscape Global, yang diadakan di Dubai di September Pameran real estat ke-14 ini telah menjadi yang terbesar untuk semua tahun penyelenggaraannya: lebih dari 300 perusahaan dari berbagai negara ikut serta dalam acara tersebut, dan area serta jumlah paviliun meningkat lebih dari 30%. Dua ruang pameran baru ditambahkan ke aula utama. Dengan demikian, sejak 2013, jumlah aula di pameran telah bertambah sebanyak 4 paviliun baru, yang secara umum lebih dari 40 ribu meter ruang tambahan.
Di antara raksasa pasar real estat Dubai, Cityscape Global 2015 sekali lagi menampilkan perusahaan besar Dubai seperti Emaar, Dubai Properties, Pusat Dunia Dubai, Meydan, Meraas dan Nakheel, serta DMCC, Majid Al Futtaim dan Al Barari. Memilih pengunjung ke pameran Cityscape Global benar-benar sesuatu. Peringkat keberhasilan pengembang Dubai, yang disusun oleh Standard & Poor's, menunjukkan bahwa perkiraan penurunan harga properti di Dubai pada paruh kedua 2015 tidak mungkin memiliki dampak negatif pada kinerja dan kinerja ekonomi mereka. Diharapkan bahwa harga properti residensial di Dubai dapat jatuh bahkan sebelum akhir tahun, namun hari ini semua pengembang terkemuka di emirat telah menciptakan sendiri "belakang" yang dapat diandalkan.
Menurut analis, tahun ini di Dubai akan menjadi salah satu yang paling "berbuah" untuk proyek real estat dalam berbagai kategori. Menurut Reidin, pada tahun 2015, pasar real estat Dubai akan mengisi kembali dengan 20.170 properti baru, meskipun selama tiga tahun terakhir angka rata-rata tahunan untuk jumlah ini biasanya 11.600. Kelimpahan penawaran baru dan skema penjualan real estat baru yang tidak direncanakan memungkinkan pengembang untuk menjual perumahan seperti itu di 20% lebih murah daripada real estat sekunder, yang, pada gilirannya, telah memaksa pemilik perumahan sekunder untuk menurunkan harga juga - dengan rata-rata 15%. Indikator paruh pertama tahun ini dalam laporan analis bersaksi tentang ini dan banyak lagi.
Paruh pertama 2015: hasil dan prospek
Untuk paruh pertama 2015, jumlah total transaksi real estat yang diselesaikan di emirat mencapai US $ 17,4 miliar. Sekitar dua pertiga dari transaksi real estat di Dubai disimpulkan menggunakan dana yang disediakan oleh bank, yang juga merupakan kriteria untuk fungsi sistem yang sehat, statistik mencatat. Namun, kembali ke masalah “produktivitas” pasar, tidak semua analis memiliki pendapat yang sama mengenai pengaruh faktor ini. Sebagai contoh, analis Cluttons mengakui bahwa 40.120 properti baru yang disajikan oleh pengembang Dubai sejak awal 2015 dapat mengubah pasar secara eksklusif dalam jangka panjang. Butuh setidaknya 10 tahun untuk membangun semua rumah ini, dan jika populasi Dubai tumbuh pada tingkat itu selama waktu ini, maka permintaan, karenanya, akan selalu hampir sama dengan pasokan.
Perumahan yang Terjangkau
Poin penting lain yang dicatat oleh semua analis dalam laporan mereka untuk paruh pertama tahun ini adalah masalah ketersediaan real estat baru, karena bagian terbesarnya jatuh pada segmen khusus ini. Area di mana perumahan yang terjangkau ini sedang dibangun terletak terutama di pinggiran Dubai. Ini adalah lokasi-lokasi seperti Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ, dll. Harga di sini untuk pembeli berpenghasilan menengah dan, yang lebih penting, untuk pembeli akhir sejati. Hal utama yang terjadi dalam enam bulan pertama tahun 2015 adalah bahwa pengembang mengalihkan fokus mereka dari segmen perumahan elit dan real estat yang agak sempit ke segmen pasar real estat lain yang membutuhkan dukungan, khususnya perumahan yang terjangkau. Dan dalam hal ini, penting untuk dipahami bahwa real estat saat ini di Dubai adalah salah satu opsi "anti-krisis" yang paling relevan untuk menempatkan dana gratis bagi investor di seluruh dunia, dan terutama dari negara-negara di mana mata uang lokal mengalami fluktuasi signifikan dalam nilai tukar. Selain itu, membeli perumahan yang tidak terencana di Dubai menjadi lebih mudah dan lebih menguntungkan: sekarang mungkin, hanya membayar 5% sebagai biaya masuk dan 70% setelah selesai konstruksi, untuk menjadi pemilik perumahan berkualitas tinggi di daerah dengan infrastruktur yang dikembangkan.
Oleh karena itu, tidak mengherankan bahwa angka-angka dari laporan Departemen Pertanahan menunjukkan tingkat kepercayaan yang tinggi dari investor asing dan regional dan lokal di pasar perumahan di Dubai: 19.848 investor dari 142 negara yang berbeda telah berinvestasi US $ 14,4 miliar di real estat selama enam bulan terakhir.
Sifat positif dari prospek untuk pengembangan pasar lebih lanjut juga dikonfirmasi oleh survei yang dilakukan oleh London Business School. Menurut penelitian ini, 47% dari pengusaha yang disurvei tidak akan mengubah rencana mereka untuk berinvestasi di real estat Dubai, dan 84% dari 200 responden yakin bahwa Dubai tidak akan menghadapi penurunan serius dalam pengembangan dan penurunan harga dalam waktu dekat.
Paradoks pasar yang menguntungkan
Volatilitas dan ketidakrataan indikator harga rata-rata di segmen penjualan dan penyewaan real estat di Dubai juga telah menjadi salah satu tanda pasar yang paling khas belakangan ini, sering kali menciptakan paradoks yang bermanfaat bagi pembeli. Dan jika secara umum, harga di segmen penjualan turun, menurut Bayut, sebesar 5-10%, dan di segmen sewa - sebesar 5-6% per tahun, di beberapa daerah harga sewa, sebaliknya, meningkat setengah 13% selama enam bulan. Dan semuanya berkat ekspansi pasar itu sendiri. Jadi, paradoks yang menguntungkan muncul, pertama-tama untuk pembeli real estat: semakin banyak biaya perumahan dan biaya sewa yang jatuh, semakin banyak pengembang dan tuan tanah yang berorientasi pada perumahan yang terjangkau, dan perumahan yang terjangkau menciptakan peningkatan permintaan untuk itu, yang, pada gilirannya, menyebabkan kenaikan harga di segmen sewa. Berikut adalah contoh dari paradoks semacam itu: menurut Tasweek, distrik Dubai Silicon Oasis dan Discovery Gardens menempati posisi kedua dan ketiga dalam peringkat real estat paling terjangkau untuk disewa di Dubai.
Tetapi pada saat yang sama, menurut Bauyt, di daerah yang sama selama enam bulan terakhir kenaikan harga sewa paling signifikan tercatat - sebesar 13%. Dan analis lain, termasuk Knight Frank, Asteco, Bayut dan portal Dubizzle, mencatat penurunan harga untuk penjualan dan penyewaan perumahan premium selama enam bulan terakhir di Dubai.
Penurunan yang paling mencolok adalah di daerah paling populer di Dubai Marina, di mana harga untuk perumahan mahal elit turun 18% dalam tiga bulan, menurut portal Dubizzle. Namun, penurunan harga untuk perumahan mewah tidak merata seperti fluktuasi tingkat harga untuk berbagai segmen pasar real estat Dubai secara keseluruhan. Studio menjadi lebih murah di beberapa daerah, sementara di tempat lain, sebaliknya, apartemen besar dengan tiga kamar tidur atau lebih.
Dengan demikian, harga rumah di Dubai yang terus menurun pada awalnya terlalu tinggi, dan pasar hanya menyesuaikan diri, tetapi demikian, menurut perhitungan matematis IMF, membeli apartemen di Dubai sekarang benar-benar lebih menguntungkan daripada menyewa. Secara umum, menurut para ahli dan menurut teori "penuaan", pasar real estat Dubai selama dua tahun terakhir telah melalui semacam siklus pengembangan kecil dari puncak 2014 ke stabilisasi harga. Dan jika fase selanjutnya dari pengembangannya tidak dapat menawarkan kepada investor keuntungan cepat seperti “pelopor” pasar mengambil keuntungan pada waktu subuh, maka, dalam hal apa pun, tentu saja ia dapat menawarkan semua keuntungan stabilitas dan kematangan yang sebenarnya.
Untuk informasi lebih lanjut tentang membeli dan mengelola real estat di Dubai, hubungi Real Estat IMEX di tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui info email @ IMEXre.com.
