Selama tiga tahun terakhir, pasar real estat Dubai, terlalu panas oleh spekulasi selama boom pra-krisis, telah mengalami koreksi mendalam. Namun, dunia tidak tinggal diam, dan akhir-akhir ini pendapat para ahli yang mengkonfirmasi pemulihan pasar Dubai dan kembalinya minat investor semakin terdengar. Apakah ini benar, kami sedang berbicara dengan Direktur Eksekutif IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, tolong beri tahu saya bagaimana situasi pasar real estat di Dubai sekarang?
Pertanyaannya terlalu umum. Saya mengusulkan untuk mengklarifikasi untuk memulai dengan apa yang sebenarnya akan kita bicarakan. Faktanya adalah bahwa di Dubai ada yang disebut daerah freehold di mana real estat dapat dijual sebagai properti kepada warga negara asing, dan sisa wilayah di mana real estat hanya dapat diperoleh oleh warga negara UEA dan lima negara lain yang menjadi anggota Dewan Kerjasama Teluk . Selain itu, ada pasar penjualan dan sewa, perumahan dan pasar real estat non-perumahan, dan sebagainya.
Saya pikir pembaca kami akan lebih tertarik dengan situasi di pasar real estat freehold.
Adapun real estat freehold, selama beberapa tahun terakhir sejak awal krisis keuangan global pada 2008, pasar real estat di Dubai telah mengalami transformasi signifikan. Diketahui bahwa sebelum krisis, apa yang disebut proyek "off-plan", yaitu, objek real estate yang dijual pada tahap awal desain dan konstruksi, mendominasi pasar UEA.
Sejak krisis dimulai, karena koreksi harga yang serius, pasar yang tidak terencana telah menghilang. Spekulan meninggalkan pasar, dan pasar itu sendiri berorientasi ke real estat jadi dan pengguna akhir. Selain itu, jika segera setelah krisis, pada 2009-2010, pasar jelas merupakan pasar pembeli, maka tahun lalu ada kecenderungan yang jelas bagi pasar untuk bergeser, khususnya, di segmen perumahan, kembali ke sisi penjual. Ini terutama terlihat di area yang paling dikembangkan oleh pengguna akhir dengan infrastruktur yang dikembangkan, seperti The Palm Jumeirah, Marina Dubai, Menara Danau Jumeirah, Emirates Living, Downtown Dubai dan beberapa lainnya.
Berkenaan dengan pasar kantor real estat, situasinya kurang jelas. Hari ini, ada kelebihan pasokan yang jelas di pasar. Selain itu, dalam waktu dekat sejumlah besar ruang kantor akan selesai dan akan memasuki pasar, yang pembangunannya dimulai bahkan sebelum krisis 2008. Oleh karena itu, meskipun beberapa tanda stabilisasi harga baru-baru ini telah diamati, dari sudut pandang pertumbuhan nilai dan jumlah pendapatan sewa yang dihasilkan, investasi dalam real estat perkantoran selama beberapa tahun ke depan, menurut pendapat saya, terlihat kurang menarik daripada, katakanlah, investasi perumahan.
Artinya, sekarang harga perumahan di Dubai naik?
Aman untuk mengatakan bahwa pasar telah stabil, dan pertumbuhan moderat diamati di daerah-daerah populer. Tentu saja, mungkin naif untuk mengharapkan tingkat pertumbuhan yang sama dalam harga real estat yang kami amati selama booming sebelum krisis. Setelah krisis, pasar bergerak dari tahap pertumbuhan aktif ke tahap perkembangan matang. Namun, untuk sejumlah proyek paling populer untuk 2011, harga rumah menunjukkan tingkat pertumbuhan dua digit. Jadi, misalnya, harga untuk villa di area Mata Air telah meningkat 15-20% dari tahun ke tahun - ini adalah fakta. Harga apartemen di proyek-proyek Oceana Residence dan Palm Residences (Fairmont) di pulau "palm" The Palm Jumeirah yang terkenal telah tumbuh sebesar 10-15%. Villa mewah di "cabang" The Palm Jumeirah telah naik harga sebesar 5-10%.
Apartemen mewah di proyek Kempinski Residences di puncak The Palm Jumeirah juga telah naik harga. Karena permintaan sekarang sedang dibentuk terutama dengan mengorbankan konsumen akhir, proyek-proyek dengan karakteristik konsumen yang paling sukses menunjukkan kenaikan harga di tempat pertama. Ini termasuk lokasi, ketersediaan infrastruktur yang dikembangkan, kualitas proyek itu sendiri, dan pasokan yang terbatas. Selain itu, menjadi semakin sulit untuk memilih objek yang tepat di pasar untuk pelanggan kami - jumlah penawaran menarik untuk dijual baru-baru ini menurun secara signifikan, dengan meningkatnya jumlah permintaan untuk pembelian.
Apakah perumahan sewa juga tumbuh?
Secara historis, pasar sewa di Dubai sangat berkembang. Dubai adalah pusat bisnis terbesar di wilayah ini. Terlebih lagi, populasi lokal di sini kurang dari 10%. Sisa 90% dari lebih dari dua juta penduduk kota metropolitan adalah pengunjung. Hanya sedikit orang yang datang bekerja di Dubai yang mampu membeli rumah sendiri. Namun, setiap orang perlu tinggal di suatu tempat. Oleh karena itu, perumahan sewa di proyek-proyek populer sangat diminati. Pada 2009-2010, ada penurunan umum dalam harga sewa terkait dengan konsekuensi dari krisis. Tetapi sudah di paruh kedua tahun lalu, tren berubah, dan harga sewa mulai tumbuh. Misalnya, apartemen dua kamar di area populer The Greens, yang pada bulan Desember 2010 disewa untuk 85 ribu dirham per tahun (ini adalah sekitar US $ 23 ribu), pada bulan Desember 2011 kami menyewakan 110 ribu dirham per tahun (mis. e., sekitar US $ 30 ribu).
Seberapa menguntungkankah dengan menyewa properti di Dubai?
Jika kita berbicara tentang sewa jangka panjang (selama satu tahun atau lebih), untuk perumahan sewa di pendapatan sewa bersih Dubai (yaitu, pendapatan sewa dikurangi biaya pemeliharaan properti wajib) hari ini rata-rata 5-10% per tahun, diinvestasikan dalam akuisisi real estat. Penyebaran keuntungan disebabkan oleh perbedaan dalam jenis dan kategori perumahan, lokasi dan biaya layanan. Pada saat yang sama, real estat eksklusif yang lebih mahal, sebagai suatu peraturan, memberikan pengembalian yang sedikit lebih rendah dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan massal dalam proyek yang terjangkau. Dalam kasus sewa jangka pendek, laba atas investasi saat ini mungkin dari 10 hingga 20% per tahun. Dan jangan lupa untuk menambahkan ini juga peningkatan nilai real estat itu sendiri.
Apakah ada fitur saat menyewa rumah untuk sewa jangka panjang dan pendek?
Ketika menyewa sewa jangka panjang, kontrak biasanya berakhir selama satu tahun dengan kemungkinan pembaruan selanjutnya. Sewa sepanjang tahun dibayarkan di muka setelah menandatangani kontrak. Dalam hal ini, penyewa membuka dengan namanya sendiri dan secara mandiri membayar semua tagihan saat ini untuk air, listrik, layanan komunikasi, dll. Oleh karena itu, sewa jangka panjang meminimalkan risiko keuangan dan biaya manajemen real estat.
Untuk sewa jangka pendek, tarif sewa jauh lebih tinggi, namun, semua biaya saat ini harus dibayar oleh pemilik secara mandiri. Selain itu, untuk sewa jangka pendek perumahan harus memenuhi persyaratan tertentu: apartemen atau villa harus dilengkapi dan dilengkapi dengan segala yang diperlukan untuk hidup, termasuk piring, tempat tidur, dll. Secara alami, sebelum kedatangan penyewa baru dan pada akhir periode sewa harus diadakan membersihkan, mencuci pakaian, dll. Karena turis sering menyewa perumahan untuk sewa pendek, orang juga harus siap dengan kenyataan bahwa perumahan harus dipindahkan ke penyewa dan diambil kembali dari mereka setiap saat, siang atau malam hari.
Ternyata hanya pemilik yang secara permanen berada di Dubai yang dapat menyewakan untuk jangka pendek?
Tidak semuanya. Pemilik dapat menyewa spesialis untuk menyelesaikan seluruh spektrum masalah yang muncul. Misalnya, kami, di IMEX Real Estate, menawarkan klien kami berbagai layanan manajemen properti di Dubai. Kami telah mengembangkan paket layanan khusus untuk opsi menyewakan sewa jangka panjang dan menyewakan dalam jangka pendek. Kami menangani semua masalah yang muncul, mulai dari melengkapi perumahan dengan semua yang diperlukan dan menemukan penyewa, dan diakhiri dengan persiapan laporan dan pembayaran pendapatan sewa. Semua yang diperlukan dari pemilik adalah untuk menghubungi kami dan menyimpulkan kontrak yang sesuai dengan perusahaan kami.
Selain itu, kami dapat menawarkan klien kami yang masih belum memiliki real estat di Dubai, opsi investasi yang mempertimbangkan penggunaan selanjutnya. Dengan membeli villa atau apartemen melalui IMEX Real Estate, pembeli dapat segera menyimpulkan dengan kami kontrak untuk manajemen selanjutnya dengan parameter profitabilitas yang telah ditentukan. Misalnya, jika sebuah rumah dibeli untuk tujuan pengeluaran di Dubai hanya beberapa bulan dalam setahun, dengan menyewakan periode yang tersisa, Anda bisa mendapatkan penghasilan tambahan yang sangat baik.
Dan berapa banyak rekan senegara kita yang membeli perumahan di Dubai?
Banyak. Populasi berbahasa Rusia adalah salah satu tempat pertama di antara jumlah pembeli real estat di Dubai. Sebagian besar dari mereka adalah pemilik usaha kecil dan menengah. Mereka membentuk lingkungan yang paling aktif, mereka siap untuk mempelajari pasar dengan cermat, mempertimbangkan penawaran, membuat keputusan berdasarkan informasi dan pemikiran. Dalam beberapa tahun terakhir, kami juga melihat peningkatan jumlah pembeli dari sektor nirlaba: pejabat dan karyawan perusahaan besar negara.
Yang paling populer di antara rekan-rekan kami untuk alasan yang jelas adalah daerah pantai bergengsi di Dubai: Palm Jumeirah, Dubai Marina dan proyek perumahan besar yang terletak langsung di pantai - Jumeirah Beach Residence. Dengan perumahan di daerah-daerah ini, sebagai suatu peraturan, tidak ada masalah khusus ketika membeli, menjual dan menyewakan, termasuk dengan skema penggunaan musiman perumahan oleh pemiliknya sendiri dan menyewakan untuk sisa waktu. Real estate di area ini adalah yang paling likuid untuk investor dan lebih nyaman untuk tempat tinggal pribadi.
Apa, menurut Anda, prospek pasar perumahan di Dubai?
Sebagian besar pelaku pasar sepakat bahwa selama beberapa tahun ke depan di Dubai kita akan melihat pertumbuhan pasar yang lancar. Dan ada alasan untuk ini. Sejak krisis dimulai pada 2008 di Dubai, tidak ada satu pun proyek perumahan baru yang diluncurkan. Moratorium pendaftaran proyek baru yang diperkenalkan oleh Otoritas Pengatur Pasar Real Estat Dubai (RERA) belum dicabut. Pada saat yang sama, menurut Pusat Statistik Dubai, populasi emirat selama tiga tahun terakhir telah tumbuh oleh lebih dari 300 ribu penduduk, dan tingkat pertumbuhan hanya meningkat. Ini difasilitasi oleh stabilitas politik, tingkat keamanan tertinggi, iklim investasi yang menguntungkan, tidak adanya pajak dan pembatasan pergerakan modal, serta biaya melakukan bisnis yang secara signifikan berkurang sebagai akibat dari krisis (sewa kantor, biaya staf, dll.). Semua ini menarik bisnis, yang, pada gilirannya, membutuhkan sumber daya manusia.
Sekarang pasar sedang dalam proses menyerap surplus real estat, yang pembangunannya dimulai sebelum krisis. Karena real estat adalah aset yang membutuhkan banyak waktu untuk membangun (siklus konstruksi bangunan rata-rata memakan waktu 2-3 tahun), maka kekurangan akan muncul di pasar untuk masa yang akan datang.
Itulah sebabnya kita dapat dengan percaya diri berbicara tentang skenario optimis untuk perkembangan situasi di pasar real estat di Dubai. Ini juga dikonfirmasi oleh data yang baru dirilis dari Departemen Pertanahan Dubai pada volume transaksi real estat selama setahun terakhir. Menurut data ini, total volume transaksi real estat terdaftar di Dubai pada 2011 meningkat 20% dibandingkan 2010 dan mencapai 39 miliar dolar AS.
Artinya, semuanya akan baik-baik saja?
Saya benar-benar yakin akan hal itu. Terima kasih untuk percakapannya. Semoga sukses.
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang akuisisi dan pengelolaan real estat di Dubai dari spesialis IMEX Real Estate melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UEA 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected].
