Tahun lalu telah menjadi tengara bagi Dubai real estat. Mengapa Dia kaya akan peristiwa penting dan penting, yang, menurut para ahli, untuk waktu yang lama akan memberikan minat yang stabil dan penuh semangat bagi para investor di Dubai real estat. Setelah krisis keuangan global dan kejatuhan yang disebabkan olehnya, dan kemudian stagnasi harga, itu adalah tahun 2012 yang membawa kebangkitan nyata ke pasar Dubai. Dia akan dikenang karena kenaikan harga properti dan sewa, peluncuran proyek skala besar baru, arus masuk modal yang cepat, dan minat aktif investor. Semua ini, pada gilirannya, memerlukan langkah-langkah pengaturan yang belum pernah terjadi sebelumnya oleh otoritas UEA yang bertujuan untuk membuat pasar lebih transparan dan memastikan keamanan para pesertanya. Kami akan mencoba menyoroti lima peristiwa utama dalam siklus peristiwa di 2012 yang menentukan tempat Dubai sebagai salah satu yang paling menarik, menurut para ahli, pasar bagi investor di tahun baru.
PERTAMA REVIVAL DI PASAR. PERTUMBUHAN HARGA NYATA Estat. HARGA VILLA LEBIH CEPAT DARI APARTEMEN
Para ahli dengan suara bulat menyatakan pertumbuhan pesat pasar real estat Dubai pada 2012. Menurut perusahaan konsultan terkemuka, rata-rata pada tahun 2012, harga untuk villa di Dubai meningkat 20%, dan untuk apartemen di wilayah 510%. Di Downtown Dubai yang bergengsi, harga untuk kuartal terakhir 2012 naik 10%. Dan ini bukan kebetulan, karena kenaikan harga di daerah Dubai yang lebih populer dan berlokasi rata-rata lebih tinggi daripada di proyek-proyek kelas bawah. Meskipun ada pengecualian di antara mereka: misalnya, di daerah Silicon Oasis, harga sebagian telah meningkat sebesar 40% dan, menurut para ahli, akan terus tumbuh karena permintaan tinggi dari pembeli berpenghasilan menengah. Di antara investor kaya, vila paling populer di daerah "klasik" Dubai - The Palm Jumeirah, Meadows, dan Emirates Hills. Naiknya harga untuk mereka tahun depan diperkirakan akan berada pada level tinggi.
Minat yang lebih besar dari investor di villa dibandingkan dengan apartemen telah menjadi salah satu fitur pembeda utama tahun lalu. Di segmen vila-vila, harga-harga telah memenangkan kembali semua kerugian pada tahun-tahun pascakrisis dan melampaui tingkat kesuksesan 200708. Popularitas villa menjadikannya barang yang sangat likuid, yang juga berkontribusi pada minat investor dan kenaikan harga bagi mereka.
Adapun sewa real estat perumahan, pada 2013 sangat mungkin untuk naik harga di daerah-daerah seperti Dubai Downtown, Dubai Marina dan The Palm Jumeirah. Di daerah yang kurang populer di Dubai, menurut perkiraan perusahaan konsultan Jones Lang LaSalle, tarif sewa tidak akan naik. Namun demikian, dalam jangka menengah, kenaikan biaya perumahan akan dipromosikan oleh pertumbuhan penduduk Dubai yang cepat dan terbatasnya pasokan perumahan. Dimulainya kembali aliran ekspatriat kaya, didukung oleh aktivitas bisnis yang tinggi, menciptakan permintaan yang stabil untuk perumahan sewa dari segmen atas pasar, sementara pasokannya secara fisik tidak dapat tumbuh pada kecepatan yang sama.
Dalam dua tahun ke depan, pasar properti residensial Dubai akan diisi kembali dengan 45 ribu apartemen dan villa baru, tetapi kebanyakan dari mereka akan berlokasi di daerah yang sejauh ini kurang berkembang seperti Jumeirah Village, Dubai Sports City dan Dubai Silicon Oasis. Terlepas dari kenyataan bahwa di daerah-daerah populer, seperti Dubai Marina, hampir tidak ada ruang bebas untuk pengembangan.
KEDUA. TUMBUH KEPERCAYAAN DARI INVESTOR, PENGARUH MODAL
Seperti disebutkan di atas, para ahli meramalkan pasar real estat Dubai menjadi salah satu yang paling dinamis di dunia pada tahun 2013. Ini difasilitasi oleh pertumbuhan cepat ekonomi emirat dan aktivitas bisnis. Jadi, tingkat pertumbuhan GDP Dubai pada 2012 direvisi naik ke level 5% per tahun. Pada saat yang sama, indikator ekonomi Dubai menunjukkan tidak adanya peningkatan utang yang signifikan dan penurunan risiko gagal bayar. Menurut pusat penelitian Pusat Statistik Dubai, jumlah orang yang datang ke Dubai pada 2013 akan meningkat sebesar 10%. Laporan Bank of America / Merrill Lynch memperkirakan peningkatan jumlah wisatawan pada tahun 2020 menjadi 15 juta per tahun, dibandingkan dengan 8 juta pada tahun 2011.
Peristiwa bergolak yang terjadi di sejumlah negara di Timur Tengah pada 2012 menegaskan status Dubai sebagai "safe haven" bagi investor dari seluruh wilayah. Selain modal dari Teluk Persia dan negara-negara Arab lainnya, Dubai secara tradisional menarik investor kaya dari India, Pakistan dan negara-negara Asia lainnya yang sedang tumbuh. Pertumbuhan kepercayaan investor mungkin merupakan hasil utama 2012.
Menurut sebuah studi oleh Friends Provident International, 60% ekspatriat kaya yang tinggal di UEA yakin akan pertumbuhan pasar real estat yang berkelanjutan. Sebagian besar dari mereka (49%) percaya pada pertumbuhan "kuat" selama 5 tahun ke depan, 11% lainnya mengharapkan pertumbuhan "sangat kuat" pada periode ini. Hanya 10% responden yang merasa bahwa pasar real estat UEA di masa depan akan menghadapi kesulitan tertentu.
KETIGA. PENGEMBALIAN PROYEK MEGA
Pada kuartal terakhir 2012, Dubai mengumumkan peluncuran sejumlah proyek besar, yang mengingatkan pada masa-masa boom pra-krisis di pasar real estat. Semuanya dimulai dengan Cityscape Global 2012, di mana Link Global Group mengumumkan rencana untuk membuat Taj Arabia - salinan diperbesar dari kuil TajMahal India yang terkenal - bernilai US $ 1 miliar. Sobha Group meluncurkan rencana untuk membangun seluruh kota Kota Sobha di wilayah Meydan, yang mencakup 280 villa, 13 gedung tinggi, pusat perbelanjaan, hotel dan sekolah internasional.
Segera setelah itu, pemerintah Dubai mengambil alih kendali dari pengembang swasta. Awalnya, sebuah proyek diumumkan untuk memperluas teluk bisnis Bay Business, yang akan terhubung langsung ke Teluk Persia melalui Sheikh Zayed Highway dan sekitar Taman Safa. Namun, berita tentang penciptaan kompleks Kota Muhamed bin Rashid skala besar dengan pusat perbelanjaan terbesar di dunia (lebih dari Mal Dubai saat ini), taman yang sepertiga lebih banyak dari HydePark di London, dan lebih dari 100 hotel, menjadi bom informasi nyata. Setelah itu, proyek multi-miliar dolar untuk membuat lima taman hiburan di Jebel Ali, yang masing-masing akan dikhususkan untuk topik yang terpisah - film, hewan, karakter lucu atau "pabrik impian" India - Bollywood, tidak lagi mengejutkan.
Dengan latar belakang ini, proyek skala besar lainnya hampir hilang. Misalnya, upaya untuk mengulang kesuksesan Dubai Marina dan Jumerah Beach Residence di bagian lain Dubai - Deira. Proyek Pengembangan Deira Waterfront di Teluk Persia, sesuai dengan rencana otoritas Dubai, akan menjadi salah satu daya tarik utama emirat. Di jalur pantai sepanjang empat kilometer antara Dubai Creek dan Hamriya, enam hotel, bangunan tempat tinggal dan komersial, sebuah kawasan pejalan kaki dan teluk buatan dengan marina akan dibangun. Proyek Maritime City menerima dorongan baru, di mana ia mengumumkan proyek 230 meter The Landmark Tower dengan hotel bintang lima.
KEEMPAT TINDAKAN REGULASI BARU
Bersamaan dengan kebangkitan di Dubai, ada kekhawatiran bahwa spekulator akan sekali lagi menghangatkan pasar dan menyebabkan keruntuhan yang menyakitkan, seperti saat menjelang krisis ekonomi global. Tingkat pertumbuhan dua digit dalam harga real estat setiap bulan berakhir dengan keruntuhan dan stagnasi yang berkepanjangan, sehingga pemerintah Dubai saat ini melakukan segalanya untuk membuat pasar tidak hanya menguntungkan, tetapi juga stabil dan dapat diprediksi bagi investor.
Para pengembang sendiri juga tertarik dengan hal ini. Misalnya, pengembang terbesar Emaar dan Nakheel secara bersamaan memberlakukan pembatasan atas penjualan kembali real estat yang sedang dibangun, yang mensyaratkan pembayaran ini setidaknya 35% dari biaya perumahan di proyek mereka. Diyakini bahwa itu adalah penjualan kembali spekulatif perumahan pada tahap konstruksi, karena itu dapat mengubah pemilik beberapa hari setelah dimulainya penjualan, menjadi salah satu alasan untuk "gelembung" harga di pasar sebelum krisis.
Pada bulan Juni 2012, otoritas Dubai mengeluarkan rancangan undang-undang tentang perlindungan investor, yang menjamin mereka kompensasi moneter penuh jika terjadi kegagalan oleh perusahaan pengembang untuk memenuhi kewajibannya, misalnya, kegagalan untuk memberikan properti dalam periode waktu yang ditentukan atau perubahan karakteristik yang tidak terkoordinasi. Selain itu, di bawah aturan baru Departemen Pertanahan Dubai, pengembang akan membayar penalti atas keterlambatan penerbitan sertifikat kepemilikan. Dengan demikian, perusahaan konstruksi harus membayar denda 10 ribu dirham (US $ 2,7 ribu) jika mereka tidak mengeluarkan dokumen yang menegaskan kepemilikan kepada pembeli properti ketika tingkat kesiapan proyek mencapai 80%. Dubai juga bersiap untuk membuat pengadilan arbitrase khusus yang akan memungkinkan penyelesaian lebih cepat dan lebih murah dari konflik di real estat dibandingkan dengan pengadilan biasa.
KELIMA. PENGENALAN BATAS MORTGAGE
Namun, pada akhir 2012, ada laporan keputusan lain oleh otoritas UEA, yang dengan mudah menaungi semua yang sebelumnya dalam hal dampak potensial mereka terhadap pengembangan pasar real estat untuk tahun-tahun mendatang. Pada Malam Tahun Baru, berbagai media emirat melaporkan, mengutip sumber-sumber perbankan, bahwa Bank Sentral UEA telah mengirim surat edaran ke semua bank komersial yang melarang lebih dari 50% biaya perumahan dari ekspatriat ke hipotek. Untuk warga negara UEA, pembatasan serupa ditetapkan pada 70%, dan untuk pembelian kedua dan selanjutnya real estat - 60% (untuk ekspatriat - hanya 40%). Perlu dicatat bahwa sebelumnya di UEA tidak ada batasan pada bagian biaya perumahan yang dapat diterima pemberi pinjaman dari bank sebagai hipotek. Dalam praktiknya, itu mencapai 7580% setelah bank mulai melunakkan kebijakan kredit mereka karena kebangkitan kembali di pasar.
Segera, Bank Sentral menolak informasi tentang distribusi surat edaran tersebut, tetapi mengatakan bahwa persiapan aturan pinjaman hipotek komprehensif sedang berlangsung dan bahwa mereka dapat ditegakkan pada 2013 setelah berkonsultasi dengan bank komersial. Sebelum sanggahannya, berita ini berhasil menyebabkan badai reaksi yang saling bertentangan di pasar real estat UEA. Sementara pembeli dan bank marah dengan diberlakukannya pembatasan tiba-tiba, pengembang besar mendukung mereka, mengatakan bahwa ini akan memperkuat pasar real estat dan mendorong kedatangan pembeli serius. Analis juga dibagi menjadi mereka yang percaya bahwa "plafon" hipotek tidak perlu membatasi potensi pertumbuhan pasar real estat UEA, dan mereka yang menyambut prediksi pasar dan stabilitas yang lebih besar. Meskipun demikian, dapat disimpulkan bahwa otoritas UEA membuat pilihan tegas demi membatasi spekulasi di pasar dan memerangi pinjaman hipotek bank komersial yang sudah lewat waktu, bahkan jika untuk ini Anda harus menyetujui pertumbuhan pasar yang lebih lambat dalam jangka pendek.
KOMENTAR OLEH ARTHUR KOBOZEV, DIREKTUR EKSEKUTIF IMTAL NYATA:
"Transisi pasar real estat di Dubai dan semua pemainnya ke fase pemulihan setelah krisis terjadi secara bertahap, dan karenanya tidak terlihat oleh banyak pengamat dari luar. Kemarin mereka berdebat tentang apakah pemulihan saat ini dapat dianggap serius, dan hari ini mereka telah bersaing dalam prakiraan yang menguntungkan untuk masa depan. Oleh karena itu sangat baik bahwa pemerintah Dubai dengan tegas dan tegas menjelaskan kepada semua orang bahwa itu tidak akan membiarkan anarki yang terjadi di pasar pada malam krisis, ketika properti yang sama secara harfiah dapat mengubah kepemilikan Setiap minggu, setiap kali kenaikan harga, tidak mungkin bahwa tindakan yang diambil oleh otoritas pengawas akan mampu menakuti investor nyata - harapan dari pasar real estat emirat pada 2013 terlalu tinggi.
Menurut pendapat saya, pemulihan ekonomi Dubai dan pertumbuhan kegiatan bisnis menunjukkan bahwa tahun ini tidak akan kurang menguntungkan dan kaya akan peristiwa positif daripada masa lalu. "
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang akuisisi dan pengelolaan properti Anda di Dubai dari spesialis IMEX Real Estate melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di 800IMEX UEA (8004639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected].
