Paruh pertama 2014 menunjukkan bahwa pasar real estat di Dubai menjadi lebih matang, mendapatkan stabilitas yang melekat di semua sektor yang terus berkembang. Jenis barometer untuk stabilisasi adalah laporan dari perusahaan konsultan dan analitis yang terkenal di dunia, dengan cermat memantau fluktuasi pertumbuhan dan penurunan harga. Kesimpulan yang dapat ditarik atas dasar mereka, melukiskan gambaran yang cukup optimis.
Stabilisasi pasar
Jika pada akhir 2013, sebagian besar agen terkemuka, mengakui dalam perkiraan mereka kenaikan harga yang belum pernah terjadi sebelumnya untuk perumahan real estate dalam jumlah 33%, memperkirakan peningkatan lebih lanjut di sektor real estat di Dubai pada puncak indikator harga, maka pada akhir kuartal pertama 2014 menjadi jelas bahwa pasar akan lebih stabil. lebih awal dari yang diharapkan.
Para ahli dari salah satu lembaga analitik terbesar dan paling dihormati Jones Lang LaSalle dalam laporan untuk kuartal pertama 2014 mencatat bahwa perkiraan investasi untuk pasar real estat Dubai terus membaik dengan mantap. Menurut JLL Business Confidence Index, pada kuartal terakhir 2013, indikator ini mencapai level 144,3 poin, yaitu 8% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Ekonomi Dubai, menurut Departemen Pembangunan Ekonomi, akan terus menguat pada tahun 2014 sebagian besar karena stabilisasi pasar real estat - menurut perkiraan, PDB Dubai pada tahun 2014 akan mencapai 4,7%.
Pada awal 2014, sebagaimana dicatat para ahli JLL, pasar real estat di Dubai memasuki fase baru pengembangan, mengambil keuntungan dari meningkatnya permintaan akan perumahan. Mereka menyebut kenaikan harga sewa dan penjualan di emirat "logis dan dapat diprediksi," terutama setelah gelombang penurunan permintaan yang diamati di Dubai pada 2008-2009. Indikator lain dari kepercayaan investor yang meningkat adalah peningkatan nilai total semua transaksi penjualan yang dilakukan di Dubai selama enam bulan terakhir, yang meningkat 30% dan mencapai US $ 29 miliar.
Pada Januari 2014, menurut laporan JLL, dua lembaga pemerintah baru diciptakan di Dubai untuk meningkatkan daya tarik emirat bagi investor dan wisatawan global. Mereka adalah Badan Pengembangan Investasi Dubai dan Perusahaan Pariwisata dan Pemasaran Komersial Dubai. Selain tanda-tanda yang jelas dari "pertumbuhan" dan penguatan pasar real estat Dubai, peningkatan aktivitas pasar saham juga dicatat pada awal tahun. Beberapa pengembang properti besar Dubai, termasuk Emaar, adalah yang pertama mengumumkan niat mereka untuk melakukan penawaran umum perdana (IPO) dalam waktu dekat untuk menjual saham mereka di pasar saham global.
Para ahli JLL, serta banyak lembaga dunia terkemuka lainnya, sebagai aturan, melakukan analisis menyeluruh terhadap tren terkemuka di pasar real estat dan peka terhadap denyut nadi kota, sehingga ramalan yang dibuat oleh mereka jarang salah. Satu-satunya kesalahan yang dibuat oleh para ahli JLL adalah prediksi bahwa harga real estat akan mencapai tingkat sebelum krisis pada 2013 - awal 2014, yang tidak terjadi berkat tindakan tepat waktu yang diambil oleh pemerintah Dubai, dan mungkin karena perkiraan peringatan yang serupa. Jika Anda percaya laporan JLL untuk kuartal kedua tahun ini, hari ini masa depan investasi di real estat Dubai terlihat lebih dari menggembirakan. Di dalamnya, para ahli biro mencerminkan tren terkemuka tahun ini - dengan penurunan tingkat pertumbuhan harga.
Menurut Craig Plumb, kepala divisi Timur Tengah JLL, langkah-langkah yang diambil oleh pemerintah Dubai untuk mencegah spekulasi di perumahan, serta kenaikan harga yang berlebihan itu sendiri, yang mulai secara langsung mempengaruhi tingkat permintaan, menyebabkan perlambatan harga properti di Dubai selama kuartal kedua tahun ini. Saat ini, pengembangan pasar real estat Dubai ke atas masih berlangsung: menurut indikator tahunan kuartal kedua, harga perumahan telah meningkat sebesar 36%. Namun, menurut indikator triwulanan, jelas bahwa laju perkembangan ini melambat pada kuartal kedua tahun ini, ketika harga naik rata-rata 6%, dibandingkan dengan 10% pada kuartal pertama tahun ini. Naiknya harga sewa di kuartal kedua juga menurun: dari 7% di kuartal pertama menjadi 3% di kuartal kedua. Penurunan penjualan juga menunjukkan stabilisasi pasar real estat Dubai yang terlalu panas. Jadi, laporan JLL mengatakan bahwa, menurut data dari Mei tahun ini, volume transaksi untuk penjualan vila, khususnya, turun 50% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Namun, perlu dicatat bahwa tren penurunan tingkat pertumbuhan seperti itu seharusnya tidak menimbulkan kekhawatiran dari sudut pandang apa pun. Ya, sekarang bukan saatnya untuk keuntungan cepat, kata para ahli, tetapi harga yang lebih rendah bermanfaat dalam jangka panjang. Di satu sisi, ini memberikan jaminan bahwa dalam waktu dekat kami tidak akan menghadapi "gelembung sabun" lainnya, dan di sisi lain, itu memberi investor potensial peluang untuk "mengejar" dengan terus-menerus terpeleset karena kenaikan harga yang cepat, peluang untuk menginvestasikan dana yang tersedia.
Perumahan mewah
Meluasnya penurunan harga perumahan di Dubai pada paruh pertama tahun ini tercermin di semua sektor real estat, tetapi jangan lupa bahwa nilai rata-rata tingkat pertumbuhan harga adalah indikator rata-rata, tetapi pada kenyataannya berbagai sektor dapat menunjukkan hasil yang sangat berbeda. , tergantung berbagai faktor. Salah satu dari faktor-faktor ini adalah keseimbangan penawaran dan permintaan, yang, menurut lembaga konsultasi dan analitis otoritatif lainnya Knight Frank, memunculkan tren utama dalam pembentukan harga properti untuk berbagai keperluan dan kategori harga.
Knight Frank, khususnya, secara teratur menyusun Prime Global Cities Index, yang juga mencerminkan tingkat harga perumahan premium, untuk permintaan perumahan mewah elit di seluruh dunia. Dan karena Dubai, sampai batas tertentu, adalah pusat dunia untuk konsentrasi real estat elit, karena kondisi pajak yang menguntungkan bagi investor, indikator ini lebih dari relevan untuk emirat. "Ketika krisis di zona euro terselesaikan dan situasi ekonomi secara keseluruhan membaik," laporan final Knight Frank 2013 mengatakan, "permintaan akan real estat mewah di seluruh dunia terus meningkat, meskipun pada kenyataannya pasar keuangan dapat memberikan persentase yang cukup rendah. profitabilitas. " Indeks Prime Global Cities untuk Dubai untuk kuartal terakhir 2013 menunjukkan bahwa tingkat pertumbuhan harga tahunan pada kuartal ini adalah yang tertinggi sejak 2010, tetapi tingkat pertumbuhan kuartalan adalah yang terendah sejak 2012.
Pada bulan Maret 2014, Knight Frank menerbitkan peringkat kota paling mahal di dunia dalam hal biaya satu meter persegi real estat elit. Dari 20 kota di dunia yang dianalisis dalam laporan Knight Frank, Dubai berada di peringkat 19 dalam hal harga perumahan premium, hanya Cape Town yang lebih rendah, di mana untuk US $ 1 juta Anda dapat membeli 215,1 sq. M. m dari perumahan mewah. Pada saat yang sama, para ahli Knight Frank menekankan bahwa harga Dubai untuk perumahan mewah masih memiliki ruang untuk tumbuh. Jadi, untuk US $ 1 juta di Dubai Anda dapat membeli 146 meter persegi perumahan premium, yang enam kali lebih banyak daripada di London, tujuh kali lebih banyak daripada di Hong Kong, dan 10 kali lebih banyak daripada di Monako. Kota-kota besar lainnya di dunia, seperti Moskow, Mumbai, dan Istanbul, juga tetap lebih mahal daripada Dubai, dalam hal biaya real estat 1 meter persegi.
Mengenai laju dan volume kenaikan harga, di sini Dubai, menurut laporan Knight Frank, mengambil tempat ke-7 dari 10 kota dalam laporan itu, dan ke-8 mengambil ibukota UEA, Abu Dhabi. Dubai dan Abu Dhabi mengambil posisi tersebut dalam daftar ini karena pertumbuhan harga perumahan premium masing-masing sebesar 17% dan 15% pada 2013. Pada paruh kedua tahun ini, menurut laporan Knight Frank terbaru, harga perumahan premium akan naik 10-15%, sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa dalam 18 bulan ke depan tidak banyak objek di sektor ini yang akan ditugaskan, yang tentu saja, memancing permintaan tinggi. Dengan demikian, real estat elit di Dubai adalah salah satu objek investasi yang paling menguntungkan, kapitalisasi yang tumbuh dengan mantap dan mantap.
Boom konstruksi
Hanya sedikit di kota lain di dunia per minggu ada begitu banyak pengumuman tentang peluncuran proyek baru, seperti di Dubai. Tetapi, sebagaimana dicatat oleh para ahli di badan analisis CBRE, emirat tidak hanya dapat menerima secara organik, tetapi juga membutuhkan setidaknya 30 ribu properti real estat baru.
Saat ini, ledakan konstruksi telah menjadi kenyataan sehari-hari dari "kota masa depan", yang sulit dibayangkan tanpa situs konstruksi berskala besar dan hutan crane konstruksi. Namun, di daerah kota yang populer dengan investor, pembeli rumah dan turis, semakin sedikit ruang kosong untuk pengembangan, sehingga biaya tanah di sini terus meningkat, yang berarti bahwa harga untuk perumahan yang baru dibangun juga meningkat. Tapi, seperti yang disebutkan di atas, ada batas harga, sehingga pengembang Dubai semakin mencari arah plot yang lebih menguntungkan di daerah-daerah terpencil di Dubai. Pembeli perumahan, yang ingin mengurangi biaya pembelian, juga mencari di sana.
Sebuah laporan baru-baru ini oleh badan analitik CBRE menyarankan bahwa pengembang Dubai akan membangun lebih banyak perumahan kelas menengah di daerah-daerah terpencil di Dubai. Menurut CBRE, tahun ini pengembang akan membangun sekitar 17 ribu unit perumahan baru di Dubai. Sebagian besar properti hunian akan dibuat sebagai bagian dari mega-proyek skala besar di berbagai bidang seperti Dubailand, Jumeirah Village Circle dan Dubai Silicon Oasis. Hanya dalam satu minggu di bulan April, menurut CBRE, tiga pemain real estat utama - pengembang Emaar, Dubai Properties dan Lootah Real Estate - mengumumkan dimulainya pembangunan 845 properti baru di pinggiran Dubai.
Pesatnya pertumbuhan harga real estat, meskipun telah naik pada paruh pertama 2014, semakin memaksa banyak pembeli untuk mencari opsi perumahan dengan harga menengah yang lebih terjangkau, yang menciptakan peningkatan permintaan untuk properti tersebut. Tentang lebih dari konstruksi skala besar fasilitas di semua area di Du-bai juga disebutkan dalam beberapa laporan dari perusahaan analitis Meed Insight. Menurut peringkat biro ini sendiri, Dubai untuk tahun kedua berturut-turut menempati urutan pertama dalam jumlah dan skala proyek konstruksi. UEA secara keseluruhan dan Dubai khususnya sekali lagi mengambil posisi terdepan di antara semua negara di Timur Tengah dalam kecepatan dan volume proyek konstruksi. Sebagian besar proyek tersebut dilaksanakan di Dubai, di mana pada tahun 2013 US $ 20,6 miliar dihabiskan untuk konstruksi, yang berjumlah hampir 52% dari total anggaran sektor konstruksi di UEA. Total biaya proyek konstruksi berbagai fasilitas yang belum diimplementasikan di semua negara di kawasan Timur Tengah adalah lebih dari US $ 1 triliun, di mana US $ 428 miliar jatuh ke UEA. Dengan demikian, dalam lima tahun ke depan, UEA juga memiliki setiap kesempatan untuk mempertahankan posisi terdepan dalam kecepatan dan volume konstruksi.
Tahun ini, total nilai kontrak konstruksi di Dubai saat ini mencapai lebih dari US $ 100 miliar, yang memungkinkan kita untuk berbicara tentang peningkatan lebih dari dua kali lipat dalam volume sektor dibandingkan dengan tahun lalu. Pada saat yang sama, pada tahap ini, kurang lebih proyek besar di Dubai diprakarsai dan dimiliki oleh sektor publik, atau dikendalikan olehnya. Banyak proyek besar dan penting untuk kota, yang sebelumnya "beku", dihidupkan kembali dan hampir selesai.
Diantaranya - jalur trem, jalur metro, dan Palm Jumeirah Mall di pulau buatan manusia yang terkenal. Semua ini menginspirasi investor dengan keyakinan besar dan memungkinkan kami untuk optimis tentang masa depan sektor konstruksi di Dubai, menurut laporan oleh Meed Insight.
Pengembangan serba
Pada akhir tahun lalu, semua lembaga analitis mencatat bahwa pasar real estat Dubai berkembang tidak hanya dengan cepat, yang menimbulkan kekhawatiran, tetapi juga secara komprehensif, yang menginspirasi kepercayaan. Kebangkitan pasar menangkap semua sektor tanpa kecuali dan berlanjut pada 2014. Satu tanda yang jelas dari meningkatnya kepercayaan investor adalah meningkatnya jumlah perusahaan yang melakukan bisnis di Dubai. Dan ini, pada gilirannya, tidak bisa tidak menyebabkan kenaikan harga di pasar kantor real estat, seperti yang dicatat oleh para pakar CBRE. Perusahaan analitik dan konsultasi CBRE melakukan penelitian terhadap lebih dari 70 perusahaan internasional besar, yang umumnya menempati 25 juta meter persegi ruang kantor di seluruh dunia, dan menemukan bahwa persentase mereka yang berencana untuk memperluas perusahaan mereka di Timur Tengah dalam waktu dekat dalam setahun. meningkat dari 24% menjadi 30%. Hari ini, satu dari tiga perusahaan internasional yang disurvei oleh CBRE berencana untuk mengidentifikasi keberadaan mereka di kawasan Timur Tengah, di mana Dubai adalah lokasi paling menarik.
Tren utama di pasar ini di masa depan, menurut para ahli, akan tetap menjadi prioritas kualitas kantor real estat, yang berarti bahwa area dan kompleks seperti DIFC, Dubai Downtown dan Tecom akan sangat diminati. Ruang kantor 850 ribu meter persegi lainnya akan ditugaskan di Dubai tahun ini. Pada tahun 2014, para ahli dari perusahaan analitis global terkemuka lainnya, Cluttons, juga mencatat peningkatan minat investor pada real estat industri dan komersial di zona ekonomi bebas Dubai dan memperkirakan peningkatan minat dalam proyek-proyek di sektor ini.
Menurut Cluttons, zona ekonomi bebas akan mulai menikmati permintaan khusus, di mana jumlah real estat komersial dan industri bebas terus menurun, seperti di Kawasan Industri Bebas Kota Industri Dubai atau Dubai Investments Park. Dengan demikian, para ahli di sebagian besar lembaga analitis dan biro konsultasi menyepakati masa depan yang menjanjikan untuk investasi real estat di Dubai dan UEA. Dalam hal ini, stabilisasi harga pasar hanya bisa menjadi manfaat tambahan bagi mereka yang mengandalkan prospek jangka panjang.
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang membeli properti di Dubai dari spesialis Real Estat IMEX melalui telepon di Moskow +7 (495) 5100008, telepon bebas pulsa di UAE 800-IMEX (8004639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected].
