Di Dubai, yang telah mengalami booming konstruksi selama enam tahun terakhir, harga real estat telah jatuh pada 4%. Menurut Gulf News, harga real estat di proyek paling bergengsi yang berlokasi di daerah Burj Dubai ("Menara Dubai") dan pulau buatan manusia Palm Jumeirah, turun 20-40%.
Dengan pertanyaan tentang krisis, penurunan harga real estat dan cara-cara untuk melindungi investor, kami beralih ke pengacara Ahmed Kashwani, mitra pengelola Kantor Hukum Kashawani, dan Angelika Shcheglova, direktur perusahaan real estat Dacha Real Estate.
Tampaknya banyak investor di pasar real estat lokal mencari jalan keluar dari kebuntuan. Apa alasannya - dengan resesi umum dalam ekonomi atau dengan hal lain?
Banyak investor real estat UEA dalam situasi yang sangat sulit. Krisis dan inflasi telah menyebabkan perubahan dalam status keuangan banyak dari mereka. Penundaan yang tidak masuk akal dalam pembangunan fasilitas, dan kadang-kadang pembatalan lengkapnya, terus merusak kepercayaan di pasar Dubai, yang belum lama ini tampak tak tergoyahkan dan benar-benar dapat diandalkan.
Oleh karena itu, saat ini, keinginan prioritas para investor di Dubai untuk membayar penuh dana yang diinvestasikan sepenuhnya dapat dipahami. Sayangnya, ini tidak selalu memungkinkan, tetapi ada sejumlah solusi alternatif yang membantu untuk keluar dari situasi ini dengan kerugian paling sedikit.
Opsi apa yang ditawarkan kepada investor?
Tidak ada banyak pilihan yang kita inginkan, tetapi mereka tetap ada. Ambil contoh, mereka yang berinvestasi dalam beberapa konstruksi dalam proses dari satu pengembang, di mana masing-masing objek hanya dibayar sebagian. Investor seperti itu dapat disarankan untuk mengurangi jumlah objek dengan menghitung ulang dana yang sudah disetor, dengan demikian membayar penuh atau hampir sepenuhnya ke tingkat di mana tidak ada pembayaran lebih lanjut diperlukan dalam periode yang panjang.
Anda juga dapat menyarankan untuk mengurangi biaya objek. Lagi pula, banyak yang membeli real estat dengan harga yang saat ini jauh dari kenyataan. Sebagai contoh, biaya per kaki persegi di beberapa proyek berjumlah 5.000 dirham, dan pembangunannya belum dimulai. Dan jika kita membandingkan masa lalu dengan harga saat ini 1000 dirham per kaki persegi, sangat sulit untuk membenarkan kelanjutan pembayaran untuk proyek yang belum selesai atau tidak dimulai dengan harga 5 kali lebih tinggi dari harga pasar saat ini.
Anda juga dapat memberi saran kepada investor, mencoba menautkan pembayaran ke tahap konstruksi, dan tidak ke tanggal kalender, atau menunda mereka sampai proyek benar-benar selesai.
Sebagai spekulator, tidakkah banyak pengembang menyadari bahwa cepat atau lambat pasar akan runtuh?
Tentu saja mereka mengerti. Tapi, seperti yang Anda tahu, siapa yang tidak mengambil risiko ... Dan investor mengambil risiko, tetapi tidak ada yang membatalkan hukum pasar. Namun, ini tidak berarti bahwa hak-hak investor tidak boleh dilindungi. Banyak yang secara berlebihan dan, seperti yang kita lihat sekarang, benar-benar mempercayai pasar, karena mereka beruntung, dan untuk waktu yang lama pasar memungkinkan mereka menghasilkan uang besar. Jangan salahkan mereka, apalagi menghukum mereka.
Tidakkah Anda berpikir bahwa "pukulan" utama jatuh pada pengembang? Selain itu, mereka tidak selalu bersalah atas keterlambatan konstruksi? Apakah adil untuk memaksa pengembang meninjau kembali ketentuan kontrak yang telah disepakati oleh investor?
Kontrak adalah perjanjian sukarela dari para pihak yang menetapkan, mengubah atau mengakhiri hak dan kewajiban mereka. Oleh karena itu, pertanyaan tentang niat salah satu pihak untuk mengakhiri kewajibannya berdasarkan kontrak dapat diterima dan sah. Kami tidak bisa tidak menarik perhatian Anda pada kenyataan bahwa sebagian besar kontrak sangat sepihak - mereka ditulis untuk kepentingan pengembang, dan sama sekali tidak melindungi kepentingan investor. Dalam sejumlah kasus, hingga hari ini, investor bahkan belum menerima kontrak penjualan seperti itu, dan pembayaran mereka dilakukan hanya berdasarkan formulir reservasi real estat. Dalam beberapa kasus, pelanggan kami bahkan tidak memiliki formulir reservasi, tetapi hanya salinan cek atau transfer bank yang dibuat berdasarkan perjanjian lisan. Hanya bantuan tepat waktu dari pengacara profesional yang akan membantu Anda memahami semua perincian kontrak untuk melindungi secara efektif hak-hak Anda dan mematuhi tugas-tugas Anda, tanpa melanggar hak-hak pihak lain dan memperhitungkan semua nuansa.
Seberapa kompeten secara hukum kontrak pembelian dan penjualan, terlepas dari kenyataan bahwa dalam kebanyakan kasus mereka melanggar hak-hak investor?
Pada dasarnya, kontrak dirancang dengan sangat kompeten secara hukum, yang menyesatkan banyak investor. Itulah sebabnya kami selalu berbicara tentang perlunya mencari solusi yang saling menguntungkan, bernegosiasi dengan pengembang dan hanya dalam kasus-kasus ekstrem yang menghubungi pengadilan. Untuk melakukan persidangan dan, apalagi, untuk memenangkan kasus di pengadilan adalah proses yang panjang dan menegangkan. Dan sebelum memasuki hubungan yudisial, Anda harus memastikan bahwa pada saat menerima keputusan pengadilan yang menguntungkan Anda, terdakwa akan memiliki sesuatu untuk dijawab.
Rekening escrow seharusnya bisa menabung dan kemudian mengembalikan dana investor, kan?
Anda benar sekali. Salah satu langkah paling penting yang diambil oleh Pemerintah Dubai untuk melindungi investasi asing, serta untuk meningkatkan keandalan pasar real estat Dubai, adalah adopsi pada 2007 UU No. 8 “On Escrow Accounts”. Undang-undang menyatakan bahwa semua hasil tunai dari penjualan real estat pada tahap "off plan" (desain dan konstruksi dimulai) harus dikreditkan ke akun khusus dan digunakan di masa depan hanya untuk membiayai konstruksi khusus ini. Dalam hal terjadi pelanggaran persyaratan konstruksi, Otoritas Pengawas Pasar Real Estat Dubai (RERA) memiliki hak untuk membekukan dana yang tersedia di akun jaminan, dan jika terjadi kebangkrutan pengembang atau pembatalan proyek, investor akan menerima kompensasi. Dengan demikian, RERA bertindak sebagai wasit dalam menyelesaikan perselisihan antara pembeli dan pengembang. Namun, dalam praktiknya, situasinya berbeda.
Artinya, saat ini sistemnya masih belum cukup efisien untuk menginspirasi investor lagi dengan percaya diri?
Kita tidak dapat berbicara tentang operasi sistem yang tidak efisien. Kami hanya dapat menyatakan fakta bahwa, sayangnya, tidak ada sistem yang diasuransikan terhadap pengembang yang tidak bermoral. Saat ini, sejumlah tagihan baru sedang dikembangkan, adopsi yang akan membantu Dubai mendapatkan kembali kepercayaan investor dan cukup mengatasi krisis.
Bagaimana Anda menyelesaikan perselisihan hari ini?
Pada dasarnya, dengan bernegosiasi dengan pengembang, baik atas nama dan bersama dengan pelanggan. Tugas utama kami adalah mencapai kesepakatan yang saling menguntungkan antara para pihak, sambil mengamati semua formalitas yang diperlukan. Jika negosiasi tidak mengarah pada hasil yang diinginkan, kami tidak punya pilihan lain selain pergi ke pengadilan.
Jika proyek “dibekukan”, apakah pengembang berkewajiban untuk memberikan kompensasi penuh kepada investor untuk investasinya?
Jawaban atas pertanyaan ini dijabarkan dengan jelas dan jelas dalam paragraf D 11 pasal UU No. 9 tahun 2009, yaitu: "Jika konstruksi objek ditangguhkan karena alasan di luar kendali pengembang, pengembang memiliki hak untuk mengakhiri kontrak dengan mengurangi 30% dari jumlah yang dibayarkan oleh investor" .
Keterlambatan dalam hal terjadi di setiap pasar real estat. Tapi apa yang dianggap bisa diterima?
Pasal 17 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2007 menetapkan bahwa jika pembangunan properti belum dimulai dalam waktu enam bulan sejak tanggal penerbitan izin untuk penjualan "off plan" real estat tanpa alasan yang sah atau dapat diterima, pengembang dikecualikan dari daftar resmi, yang memiliki hak untuk melakukan kegiatan.
Adakah yang bisa mengendalikan ini?
Seperti yang telah disebutkan, RERA, Otoritas Pengawas Pasar Real Estat Dubai, bertanggung jawab untuk memantau, yang tugas utamanya adalah memperbarui database pada waktu yang tepat tentang pendaftaran objek baru, tahapan konstruksi yang sedang berlangsung, serta memberikan informasi tentang objek yang ditangguhkan atau "beku".
Apakah tidak ada praktik seperti itu - ketika membatalkan pembangunan objek, membayar hukuman tertentu?
Mari kita kembali ke Undang-Undang No. 9 yang disebutkan di atas, yang secara jelas mengabadikan hukuman berikut:
- Jika proyek dibangun setidaknya 80%, Pengembang berhak untuk sepenuhnya menahan jumlah yang sudah dibayarkan oleh investor dan meminta pembayaran kembali dari kontrak yang tersisa.
- Jika proyek dibangun setidaknya 60%, Pengembang berhak untuk mengakhiri kontrak dan menahan 40% dari total biaya objek.
- Jika konstruksi proyek belum mencapai 60%, Pengembang, setelah pengakhiran kontrak, berhak untuk menahan 25% dari total biaya.
Hukuman ini hanya dikenakan pada investor, seperti halnya hukum secara keseluruhan.
Dalam istilah hukum, apa yang perlu dilakukan untuk mendapatkan kembali kepercayaan investor?
Ekonomi di Dubai sangat bergantung pada perdagangan, investasi, dan pariwisata. Namun, kebijakan moneter baru-baru ini di negara itu telah memberikan pukulan serius terhadap perkembangan ekonomi negara. Menurut para ahli, model pembangunan ekonomi di Dubai sangat tergantung pada modal asing dan proyek-proyek internasional berskala besar. Pemerintah perlu mengembangkan program untuk merangsang ekonomi dalam waktu dekat, jika tidak, akan sulit untuk mendapatkan kembali kepercayaan investor dalam jangka pendek.
Sebagai aturan, tidak ada yang berpikir bahwa, pertama-tama, Anda harus dapat menavigasi undang-undang yang mengatur transaksi penjualan dan melindungi hak-hak Anda. Seruan tepat waktu kepada para profesional yang mapan di pasar real estat akan membantu untuk mendapatkan informasi lengkap tentang proyek dan harga, serta dukungan hukum yang diperlukan, yang, tidak diragukan lagi, akan membantu mempercepat proses secara signifikan, menghemat waktu dan uang Anda, menyelamatkan saraf Anda.
Kantor Hukum Kashwani dan Dacha Real Estate selalu siap melayani Anda.
Rentang layanan kami:
- Pembelian dan penjualan apartemen dan villa jadi;
- Pembelian dan penjualan kantor dan tempat non-produksi;
- Perencanaan dan implementasi investasi pada penurunan harga krisis;
- Sebelum dan layanan purna jual (persiapan paket dokumen untuk penjualan properti);
- Sewa tempat tinggal dan non-perumahan;
- Konsultasi pengacara tentang masalah real estat;
- Pendaftaran perusahaan dan perusahaan lepas pantai;
- Semua jenis nasihat hukum.
