PERTANYAAN YANG SERING DITANYAKAN DIJAWAB OLEH ESTATE ESTATE ESTATE
ASURANSI DMITRY, agen real estat di IMEX Real Estate
"Dubai adalah kota pengunjung. Lebih dari 90% dari hampir dua juta penduduk kota metropolitan adalah ekspatriat. Beberapa dari mereka mampu membeli perumahan mereka sendiri, tetapi semua orang perlu tinggal, bekerja dan bersantai di suatu tempat. Dan oleh karena itu, pasar sewa sangat berkembang. Ini pada gilirannya, membuat real estat di Dubai menarik dari sudut pandang investasi, karena pendapatan sewa dua hingga tiga kali lebih tinggi daripada di pasar maju, dan tidak ada pajak penghasilan atau pajak real estat. "
Bisakah warga asing membeli properti di Dubai?
Warga negara asing yang bukan anggota Dewan Kerjasama Teluk Arab (GCC) berhak untuk memperoleh kepemilikan penuh atas real estat di Dubai ("hak milik") hanya di wilayah yang ditunjuk secara khusus, di apa yang disebut zona hak milik. Daftar zona tersebut ditetapkan oleh Keputusan Penguasa Dubai No. 3 tahun 2006. Ini termasuk hampir seluruh wilayah "Dubai baru", termasuk area populer seperti Marina Dubai, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Menara Jumeirah Lakes dan lainnya.
Apakah pendaftaran real estat di Dubai diperlukan dan siapa yang terlibat di dalamnya?
Pendaftaran hak real estat di Dubai ditangani oleh Departemen Pertanahan Dubai. Hari ini, hak properti, sewa jangka panjang, janji real estat dan transaksi lainnya dikenakan registrasi dalam register yang sesuai. Pendaftaran dilakukan baik pada fasilitas yang sudah jadi maupun yang ditugaskan, serta di lokasi konstruksi (“off-plan”). Dalam kasus pertama, pemilik menerima sertifikat pendaftaran untuk real estat (Akta Kepemilikan), dan dalam hal pendaftaran properti belum selesai (Pendaftaran Oqood) - kontrak awal penjualan (Kontrak Awal Penjualan). Ketika mendaftarkan kepemilikan di Departemen Pertanahan Dubai, biaya pendaftaran sebesar 2% dari nilai properti ditambah pembayaran tetap kecil untuk persiapan dan pencetakan dokumen yang diperlukan dibayarkan.
Pajak apa yang harus dibayarkan pemilik properti di Dubai?
Tidak ada pajak properti dan penghasilan di Uni Emirat Arab. Oleh karena itu, kepemilikan real estat di Dubai, serta penerimaan pendapatan, misalnya, dari penyewaannya, tidak memerlukan konsekuensi pajak apa pun bagi pemilik dalam wilayah hukum UEA.
Namun, harus dipahami bahwa pemilik real estat bertanggung jawab atas pemeliharaannya yang tepat dan wajib membayar biaya pemeliharaannya (yang disebut Biaya Perawatan atau Biaya Layanan) yang ditetapkan oleh perusahaan manajemen atau asosiasi pemilik rumah (jika asosiasi tersebut telah dibuat). Sebagai aturan, pembayaran semacam itu dibebankan setiap tahun satu tahun sebelumnya dan untuk Dubai, tergantung pada proyeknya, pembayarannya berkisar antara 20 dan 80 dolar per meter persegi. m per tahun.
Bagaimana pembelian real estat di Dubai?
Secara umum, prosedur untuk membeli properti di Dubai dalam banyak kasus adalah sebagai berikut:
- Pembeli memilih properti yang ingin dia beli.
- Penjual dan pembeli menandatangani kontrak penjualan, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- nilai properti yang dibeli,
- pembayaran tambahan terkait dengan transaksi (komisi agen, pembayaran kepada pengembang, biaya pendaftaran, penggantian kepada penjual dari biaya perawatan yang dibayarkan di muka, dll.),
- periode di mana transaksi pembelian dan penjualan harus diselesaikan,
- syarat dan prosedur untuk membuat pemukiman,
- tanggung jawab para pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi persyaratan kontrak.
- Saat menandatangani kontrak penjualan dengan penjual, pembeli melakukan setoran (biasanya 10% dari nilai properti yang diakuisisi).
- Penjual membuat izin dari pengembang untuk menjual propertinya (No Objection Certificate, NOC), yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi dengan Departemen Pertanahan Dubai.
- Setelah izin untuk menjual diperoleh, penjual dan pembeli mendaftarkan properti atas nama pemilik baru di Departemen Pertanahan. Biasanya, pada saat pendaftaran, transaksi juga diselesaikan.
Bisakah pemilik properti di Dubai menyewakannya?
Hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Dubai diatur oleh Undang-Undang No. 26 tahun 2007, serta amandemennya. Menurut undang-undang saat ini, setiap pemilik real estat di wilayah Emirat Dubai memiliki hak untuk menyewakan hartanya selama setidaknya 1 tahun. Dalam hal menyewa untuk jangka waktu kurang dari setahun, sewa tersebut dianggap jangka pendek dan mengharuskan pemiliknya untuk memiliki lisensi yang sesuai (untuk kegiatan hotel atau apartemen hotel). Dalam kasus ini, biasanya, pemilik beralih ke perusahaan manajemen berlisensi, yang mereka transfer properti mereka ke manajemen, dan yang sudah menyewa real estat atas namanya sendiri.
Pendapatan sewa apa yang bisa diharapkan oleh pemilik properti di Dubai?
Jika kita berbicara tentang indikator pasar rata-rata dari pengembalian investasi saat ini di real estat, maka untuk perumahan di Dubai hari ini, indikator pendapatan sewa bersih (yaitu, pendapatan dikurangi biaya servis real estat) rata-rata 5-10% per tahun.
Penyebaran keuntungan disebabkan oleh perbedaan dalam jenis dan kategori real estat, lokasi dan biaya layanan. Selain itu, real estat eksklusif yang lebih mahal, sebagai suatu peraturan, memberikan lebih sedikit pengembalian dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan massal dalam proyek-proyek yang terjangkau.
Adapun pasar real estat kantor, saat ini investasi tersebut kurang menarik dalam hal pendapatan sewa daripada pembelian perumahan. Sewa ruang ritel (ini tidak hanya mencakup toko, tetapi juga titik layanan, kafe, restoran, dll.) Berpotensi mampu menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi (hingga 15%), namun, ini tergantung pada parameter properti itu sendiri, dan dari faktor eksternal ke dalamnya.
Apakah ada batasan biaya sewa di Dubai?
Dengan menyimpulkan perjanjian sewa real estat, para pihak dalam transaksi memiliki hak untuk menyetujui segala kondisi yang tidak bertentangan dengan undang-undang saat ini.
Tidak ada batasan langsung pada harga sewa, yang ditunjukkan dalam kontrak antara lessor dan lessee. Namun, ada pembatasan yang ditetapkan secara legislatif untuk meningkatkan biaya sewa saat memperbarui kontrak untuk periode berikutnya. Jadi, misalnya, berkenaan dengan real estat perumahan, ada aturan yang menurutnya pemilik tidak memiliki hak untuk meningkatkan sewa jika kurang dari dua tahun telah berlalu sejak akhir kontrak awal. Selain itu, ketika merevisi sewa ke atas, pemilik harus dipandu oleh indeks Otoritas Pengatur Real Estat Dubai (RERA), yang mencerminkan tarif sewa rata-rata untuk berbagai jenis perumahan tergantung pada area.
Apa persyaratan untuk penyewa di Dubai?
Penyewa real estat di Dubai (jika kita tidak berbicara tentang perumahan sewa jangka pendek) hanya dapat berupa individu atau badan hukum dengan status penduduk di Uni Emirat Arab. Artinya, perjanjian sewa hanya dapat disimpulkan dengan warga negara UEA atau negara yang merupakan anggota Dewan Kerjasama Negara-negara Arab di Teluk Persia, atau dengan ekspatriat dengan visa penduduk.
Dengan demikian, penyewa adalah badan hukum, harus memiliki pendaftaran yang sesuai di UEA. Ini dapat berupa organisasi lokal, perusahaan yang terdaftar di zona ekonomi bebas, atau cabang (kantor perwakilan) perusahaan asing.
Apakah pendaftaran kontrak sewa untuk real estat di Dubai diperlukan, dan siapa yang terlibat di dalamnya?
Sesuai dengan hukum Emirate of Dubai, semua sewa real estat di wilayahnya harus didaftarkan dengan benar. Pendaftaran kontrak sewa ditangani oleh Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Khusus untuk tujuan ini, agensi menciptakan sistem Ejari, yang memungkinkan mendaftar kontrak melalui Internet. Pendaftaran online di situs web Ejari sederhana, membutuhkan pengetahuan teknis minimal, dan hanya melibatkan pengenalan informasi dasar tentang kontrak sewa, yang meliputi: informasi tentang properti dan peserta dalam transaksi, serta persyaratan kontrak. Setiap kontrak terdaftar diberikan barcode unik selama masa berlaku.
Pendaftaran gratis, dan lessor dan lessee dapat mendaftarkan sewa. Sejauh ini, tanggung jawab telah ditetapkan untuk ketidakpatuhan terhadap persyaratan pendaftaran wajib, tetapi menurut ketentuan undang-undang, semua peserta dalam transaksi yang belum terdaftar secara otomatis kehilangan hak untuk mengajukan permohonan ke badan peradilan dan badan pemerintah untuk melindungi kepentingan mereka.
Bagaimana properti sewaan di Dubai?
Dalam istilah yang paling umum, prosedur untuk menyewa real estat di Dubai, dalam banyak kasus, adalah sebagai berikut:
- Tuan tanah, atau dengan bantuan agen real estat, sedang mencari penyewa.
- Ketika penyewa ditemukan, lessor menandatangani perjanjian sewa dengan dia, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- harga sewa dan ketentuan pembayaran,
- masa sewa dan ketentuan perpanjangannya,
- biaya tambahan yang terkait dengan pengoperasian properti dan distribusinya antara para pihak,
- tanggung jawab para pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi persyaratan kontrak.
- Saat menandatangani kontrak, penyewa membayar sewa untuk tahun tersebut (biasanya dengan cek), serta uang jaminan (biasanya 5% dari sewa tahunan).
- Setelah menerima pembayaran dari penyewa, pemilik memberikan kunci, pernak-pernik, kartu akses, dll., Yang diperlukan untuk akses tanpa hambatan ke tempat sewaan dan infrastruktur terkait (kolam renang, gimnasium, dll.), Serta salinan dokumen (sertifikat properti, paspor pemilik, dll.) yang diperlukan oleh penyewa untuk menghubungkan air, listrik, AC, telepon, Internet dan layanan lainnya.
Bagaimana sewa dibayar untuk properti di Dubai?
Di pasar sewa di Dubai, serta di seluruh UEA, adalah kebiasaan untuk membayar sewa setahun sebelumnya. Biasanya, semua pembayaran dilakukan dengan cek bank. Bergantung pada ketentuan kontrak, jumlah sewa tahunan dibayar dengan satu atau lebih cek. Dalam kasus terakhir, cek diberi tanggal berdasarkan tanggal di masa depan. Misalnya, jika jumlah cek adalah 4, maka tanggal cek akan sesuai dengan tanggal di masa mendatang setiap triwulan, dan jika jumlah cek adalah 12, mereka akan diberi tanggal pada interval satu bulan. Dengan demikian, pada tanggal yang tertera pada cek, lessor dapat menyerahkannya kepada bank dan menerima uang dari rekening penyewa. Penerbitan cek tanpa jaminan di UEA merupakan pelanggaran pidana, jadi membayar dengan cek, meskipun tidak memberikan jaminan sewa 100%, adalah cara yang cukup andal dan mudah untuk melakukan pembayaran.
Bisakah pemilik tanah yang bukan penduduk UEA menerima uang dengan cek?
Harus diingat bahwa periode saat cek dapat diajukan untuk pembayaran adalah 6 bulan, setelah itu dibatalkan. Jika cek tersebut ditulis atas nama seseorang dan tidak ada tanda di atasnya hanya di rekening bank penerima, maka orang yang ditunjukkan pada cek tersebut, terlepas dari keberadaan visa penduduk, dapat menerima uang tunai di cabang mana saja dari bank penerbit. Kalau tidak, atau jika cek ditulis atas nama perusahaan, uang di dalamnya hanya dapat diterima di rekening bank, dan rekening itu harus dibuka di salah satu bank di UEA. Status penduduk juga tidak diperlukan. Sejumlah bank di UAE dengan mudah membuka rekening untuk bukan penduduk (termasuk perusahaan asing). Prosedur untuk membuka rekening di bank membutuhkan waktu kurang dari satu jam, dan persyaratan minimum untuk menyetor uang ke dalam rekening untuk membuka akun saat ini adalah 5 ribu dirham (sekitar $ 1400).
Jika opsi sewa yang tercantum tidak cocok untuk pemiliknya, ia dapat membuat perjanjian dengan agen real estat tempat penyewaan itu dibuat. Kemudian cek dapat diterbitkan atas nama agensi, dan setelah menerima uang dari mereka, agensi mentransfernya (atau mentransfernya secara tunai) ke lessor. Hal utama dalam hal ini adalah untuk secara kompeten mendekati masalah memilih perusahaan mitra.
EDUARD BURAKOV, Agen Real Estat, Real Estat IMEX
"Dubai adalah tujuan wisata sepanjang tahun yang terkenal di dunia untuk keluarga dan rekreasi aktif. Dubai memiliki iklim yang hangat, pantai berpasir putih, dan tentu saja laut. Hari ini, mereka yang ingin tinggal di Dubai semakin bergabung dengan para wisatawan, karena terlepas dari semua pesona. Hari ini, Dubai juga merupakan kota metropolitan modern, mengingat bahwa penerbangan ke Dubai dari, katakanlah, Moskow hanya membutuhkan 5 jam dan kedua kota berada di zona waktu yang sama, menjadi jelas bahwa ada minat dalam investasi semacam itu. Torons rekan-rekan kita. "
Siapa yang membayar komisi ke agen real estat?
Ketika perantara dalam transaksi adalah agen real estat, ia dibayar komisi. Menurut praktik yang ada, penyewa membayar komisi kepada agen real estat. Biasanya, ini adalah 5% dari jumlah sewa tahunan. Layanan keagenan berakhir setelah menandatangani kontrak. Jika lessor membutuhkan layanan agen tambahan (mewakili kepentingannya di UEA selama masa sewa, menerima pembayaran dari penyewa, membayar biaya pemeliharaan real estat, dll.), Biaya mereka dinegosiasikan tambahan.
Siapa yang membayar operasi dan pemeliharaan properti sewaan?
Penyewa dan pemilik dapat menyepakati kondisi sewa apa pun, namun, sebagai suatu peraturan, pemilik bertanggung jawab untuk membayar biaya pemeliharaan (Biaya Perawatan / Biaya Layanan) dan perbaikan utama properti. Semua biaya saat ini terkait dengan pengoperasian objek yang disewa, seperti: pembayaran air, listrik, AC, telepon, koneksi internet, dll., Serta perbaikan real estat yang sedang berlangsung, ditanggung oleh penyewa.
Selain itu, penyewa menghubungkan utilitas dari masing-masing pemasok secara mandiri dan atas nama mereka sendiri. Penyewa juga membayar apa yang disebut. “Biaya perumahan”, yang merupakan biaya kota sebesar 5% dari sewa tahunan. Biaya ini dibebankan oleh Otoritas Listrik dan Air Dubai (DEWA) dalam angsuran yang sama sepanjang tahun, bersama dengan pembayaran untuk listrik dan air. Jika unit real estat tidak terhubung ke air dan listrik (mis. Tidak dihuni), maka pajak perumahan tidak dikenakan biaya. Terlepas dari kenyataan bahwa pajak perumahan telah diperkenalkan sejak lama, sejauh ini belum dipungut secara universal, dan masih belum termasuk dalam banyak akun DEWA.
Apakah mungkin dilakukan tanpa agen dalam transaksi real estat di Dubai?
Hampir tidak ada transaksi real estat yang selesai tanpa agen di Dubai, seperti yang terjadi di seluruh dunia.Itu di agen real estat, paling sering, klien yang ingin menyewa, menyewakan, membeli atau menjual real estat berlaku. Bekerja di pasar, agen, seperti tidak ada orang lain, memiliki informasi tentang siapa, apa dan berapa banyak mereka ingin menyewa, menyewakan, menjual, atau membeli. Namun, jauh dari semua peserta pasar profesional terdaftar dan beroperasi secara sah.
Apa persyaratan untuk agen real estat di Dubai?
Pertama-tama, harus diingat bahwa, sesuai dengan Perintah Ketua Departemen Pertanahan Dubai No. 85 tahun 2006, semua agen real estat yang beroperasi di Dubai harus memiliki lisensi untuk jenis kegiatan yang relevan dan harus terdaftar dalam daftar khusus Kantor Regulator. Pasar Real Estat Dubai (RERA). Karena entitas bisnis di UEA tidak memiliki kapasitas hukum universal, jenis kegiatan yang diizinkan harus secara jelas ditunjukkan dalam lisensi. Misalnya, untuk mediasi dalam penjualan, pembelian atau sewa, jenis kegiatan ini harus secara eksplisit ditunjukkan dalam lisensi. Pada saat yang sama, semua agen perusahaan harus menjalani kursus pelatihan yang sesuai dan menerima kartu broker pribadi dengan nomor individual. Langkah-langkah tersebut terutama ditujukan untuk melindungi hak dan kepentingan klien dan dirancang untuk meminimalkan kemungkinan penipuan di pihak agen.
Mengapa penting bahwa agen terdaftar dengan benar?
Pasar real estat Dubai bersifat multinasional. Pembeli, penjual, tuan tanah, dan penyewa biasanya adalah warga negara asing. Di mana mereka bisa saling mencari kalau-kalau ada yang salah? Oleh karena itu, agen real estat dengan kantor terdaftar di Dubai adalah penjamin transaksi yang serius. Selain itu, faktor penting adalah persyaratan undang-undang tentang 100% kepemilikan perusahaan semacam itu oleh penduduk lokal - warga UEA.
Memang, dalam banyak kasus, agen real estat bertindak sebagai pihak ketiga dalam transaksi antara penjual dan pembeli, menjamin kepentingan keduanya. Misalnya, sebagai aturan, itu adalah agen yang menerima setoran dari pembeli dan menyimpannya sampai penyelesaian akhir dan pendaftaran transaksi. Untuk pembeli, ini menjamin setoran kembali jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan penjual. Dan penjual, pada gilirannya, dapat mengandalkan pembayaran jumlah setoran sebagai kompensasi jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan pembeli.
