MEMBELI PROPERTI DI DUBAI: PETUNJUK LANGKAH DEMI LANGKAH

KAMI MELANJUTKAN SIKLUS ARTIKEL YANG BERDEDIKASI UNTUK PEMBELIAN NYATA DI DUBAI. TIDAK MENGUNGKAPKAN BAHWA PEMBELI BIASA TIDAK MEMILIKI ARAH YANG MUDAH DALAM MEMESAN MOMEN PROSEDURAL. RINGKASAN, HARGA PERTANYAAN SUDAH TINGGI, DAN RISIKO YANG MUNGKIN UNTUK MELAKUKAN TRANSAKSI HARUS MINIMUM. HARI INI KAMI ADALAH LANGKAH-LANGKAH MEMBANGUN PROSEDUR UNTUK MEMBELI ESTATE NYATA DI DUBAI DAN KAMI AKAN MENCOBA RINCIAN TERENDAH untuk MENCERAH SEMUA ASPEK PENTING.

Rekan sebangsa kami yang memutuskan untuk membeli real estat di UEA harus diingat bahwa masih belum ada hukum federal umum di bidang real estat di Uni Emirat Arab. Masing-masing dari tujuh emirat secara independen mengatur semua masalah yang berkaitan dengan pasar real estat di wilayahnya. Yang paling progresif ke arah ini, secara tradisional, adalah Dubai.

Dubai memiliki kerangka kerja legislatif yang paling maju dan transparan di bidang real estat. Menurut undang-undang Emirat Dubai, warga negara asing yang bukan anggota Dewan Kerjasama Teluk Arab (GCC) berhak untuk secara langsung memperoleh properti di Dubai dengan kepemilikan penuh ("hak milik") di wilayah yang ditunjuk secara khusus, di wilayah yang disebut freehold. Daftar zona tersebut ditetapkan oleh Keputusan Penguasa Dubai No. 3 tahun 2006. Ini termasuk hampir seluruh wilayah "Dubai baru", termasuk area populer seperti Marina Dubai, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Menara Jumeirah Lakes, Downtown Dubai dan lainnya.

Hak atas real estat didaftarkan dalam pendaftaran khusus oleh Departemen Pertanahan Dubai, dan pemiliknya diberikan sertifikat pendaftaran (yang disebut "Akta Kepemilikan"). Registrasi transaksi real estat dilakukan pada saat menghubungi Departemen Pertanahan pembeli dan penjual, dan segera sertifikat pendaftaran yang menyatakan kepemilikan properti yang diperoleh dikeluarkan kepada pembeli. Prosedur pendaftaran "instan" ini secara maksimal menyederhanakan proses pembelian dan penjualan real estat dan meminimalkan risiko yang mungkin, baik dari pihak penjual maupun pembeli.

Kepatuhan dipantau oleh Otoritas Pengatur Pasar Real Estat Dubai (RERA). Ini, khususnya, bertanggung jawab untuk pendaftaran proyek real estat, serta untuk pendaftaran wajib pengembang, agen real estat dan agen itu sendiri. Kegiatan RERA terutama ditujukan untuk melindungi hak dan kepentingan pembeli dan penjual dan dirancang untuk meminimalkan kemungkinan penipuan pada pihak agen. Memeriksa pendaftaran agen real estat dan agennya sangat sederhana. Untuk melakukan ini, kunjungi saja situs web RERA resmi di www.rpdubai.com

Secara umum, prosedur untuk membeli properti di Dubai dalam banyak kasus adalah sebagai berikut:

1. Pembeli memilih properti yang ingin dia beli

Cara termudah dan paling efektif adalah menghubungi salah satu agen real estat yang beroperasi di pasar Dubai. Faktanya adalah bahwa tanpa partisipasi agen di Dubai, seperti, memang, di seluruh dunia, hampir tidak ada transaksi real estat selesai. Itu di agen real estat, paling sering, klien yang ingin menyewa, menyewakan, membeli atau menjual real estat berlaku. Bekerja di pasar, agen, seperti tidak ada orang lain, memiliki informasi tentang siapa, apa dan berapa banyak mereka ingin menyewa, menyewakan, menjual, atau membeli. Dalam kebanyakan kasus, agen real estat bertindak sebagai pihak ketiga dalam transaksi antara penjual dan pembeli, menjamin kepentingan keduanya. Namun, harus diingat bahwa tidak semua pelaku pasar profesional terdaftar dan bertindak secara sah.

Pertama-tama, sesuai dengan Perintah Ketua Departemen Pertanahan Dubai No. 85 tahun 2006, semua agen real estat yang beroperasi di Dubai harus dilisensikan untuk jenis kegiatan ini dan terdaftar dalam daftar khusus dari Otoritas Pengatur Pasar Pasar Real Estat (RERA) Dubai. Karena entitas bisnis di UEA tidak memiliki kapasitas hukum universal, jenis kegiatan yang diizinkan harus secara jelas ditunjukkan dalam lisensi. Misalnya, untuk mediasi dalam penjualan, pembelian atau sewa, jenis kegiatan ini harus secara eksplisit ditunjukkan dalam lisensi. Pada saat yang sama, semua agen perusahaan harus menjalani kursus pelatihan yang sesuai dan menerima kartu broker pribadi dengan nomor individual.

2. Penjual dan pembeli menandatangani kontrak penjualan, yang mencerminkan semua parameter transaksi Secara umum, kontrak penjualan real estat harus memenuhi persyaratan dasar berikut:

Berada di penjara

Notaris perjanjian pembelian dan penjualan real estat di UEA tidak diperlukan, formulir tertulis sederhana sudah cukup. Terlepas dari kenyataan bahwa bahasa resmi di UEA adalah Arab, perjanjian dalam bahasa Inggris secara universal diakui dan diterima tanpa terjemahan. Pengecualian adalah kantor kejaksaan, polisi dan pengadilan, di mana terjemahan ke dalam bahasa Arab adalah persyaratan wajib.

Berisi ketentuan utama transaksi

Dalam kontrak penjualan real estat harus ditunjukkan:

objek penjualan
nilai properti yang dibeli,
pembayaran tambahan yang terkait dengan transaksi (komisi agen, pembayaran kepada pengembang, biaya pendaftaran di Departemen Pertanahan, penggantian penjual biaya pemeliharaan yang dibayarkan di muka, dll.),
periode di mana transaksi pembelian dan penjualan harus diselesaikan,
syarat dan prosedur untuk membuat pemukiman,
tanggung jawab para pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi persyaratan kontrak.

Perlu dicatat bahwa dalam kebanyakan kasus, keterlibatan pengacara pihak ketiga dalam persiapan kontrak penjualan real estat tidak diperlukan. Sebagai aturan, karyawan yang memenuhi syarat dari agen real estat yang melakukan transaksi cukup mampu menyiapkan perjanjian semacam itu berdasarkan formulir standar yang disetujui dan digunakan dalam kegiatan perusahaan.

3. Saat menandatangani kontrak penjualan dengan penjual, pembeli melakukan setoran (biasanya 10% dari nilai properti yang diakuisisi)

Biasanya, agen real estat menerima setoran dari pembeli dan menyimpannya sampai penyelesaian akhir dan pendaftaran transaksi di Departemen Pertanahan. Untuk pembeli, ini menjamin pengembalian deposit jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan penjual. Dan penjual, pada gilirannya, dapat mengandalkan pembayaran jumlah setoran sebagai kompensasi jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan pembeli.

Pasar real estat Dubai bersifat multinasional. Pembeli, penjual, tuan tanah, dan penyewa biasanya adalah warga negara asing. Di mana mereka bisa saling mencari kalau-kalau ada yang salah? Oleh karena itu, agen real estat dengan kantor terdaftar di Dubai adalah penjamin transaksi yang serius. Selain itu, faktor penting adalah persyaratan undang-undang tentang 100% kepemilikan perusahaan semacam itu oleh penduduk lokal - warga UEA.

4. Penjual membuat izin dari pengembang untuk menjual propertinya (No Objection Certificate, NOC), yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi di Departemen Pertanahan Dubai

Izin dari pengembang (No Objection Certificate, NOC), pada kenyataannya, adalah sertifikat tidak adanya hutang penjual kepada pengembang. Pendaftaran izin tersebut untuk penjualan real estat dapat berlangsung dari 1 hari hingga 2-3 minggu, tergantung pengembangnya. Biaya izin tersebut, sekali lagi, tergantung pada kebijakan pengembang, dari 500 hingga 5000 dirham UEA (sekitar US $ 137-1370).

5. Setelah izin untuk menjual diperoleh, penjual dan pembeli mendaftarkan properti atas nama pemilik baru di Departemen Pertanahan.

Biasanya, pada saat pendaftaran, transaksi juga diselesaikan. Registri real estat dikelola oleh Departemen Pertanahan Dubai dalam bentuk elektronik. Pendaftaran pengalihan kepemilikan real estat dilakukan pada saat pembeli dan penjual menghubungi, dan segera pembeli menerima sertifikat pendaftaran ("Akta Kepemilikan") yang membuktikan kepemilikannya atas properti yang diakuisisi.

Jika properti belum dioperasikan, maka pendaftarannya dengan Departemen Pertanahan berlangsung dalam pendaftaran sementara. Dalam hal ini, pembeli tidak menerima sertifikat pendaftaran, tetapi yang disebut. kontrak awal penjualan (Kontrak Awal Penjualan). Ketika objek dioperasikan, kontrak penjualan utama adalah dasar bagi pemilik untuk menerima sertifikat pendaftaran. Biaya mendaftarkan pengalihan kepemilikan real estat di Departemen Pertanahan umumnya berjumlah 2% dari harga jual ditambah pembayaran tetap kecil (sekitar US $ 100) untuk menerbitkan sertifikat.

Untuk mendaftar ke Departemen Pertanahan, Anda harus menyerahkan dokumen-dokumen berikut:

- asli paspor pembeli dan penjual,
- sertifikat asli pendaftaran real estat atas nama penjual,
- Izin asli untuk penjualan real estat dari pengembang (NOC),
- salinan kontrak penjualan.

Jika Anda tidak memiliki kesempatan atau keinginan untuk hadir secara pribadi di Departemen Pertanahan pada saat pendaftaran pengalihan hak, Anda dapat mendelegasikan wewenang Anda untuk mendaftarkan real estat atas nama Anda kepada orang lain dengan mengeluarkan surat kuasa yang diaktakan. Ini dapat dilakukan, misalnya, di Notaris Pengadilan Dubai. Biaya notaris surat kuasa adalah 60 dirham UEA (sekitar US $ 16) ditambah 150 dirham (sekitar US $ 41) ada layanan untuk mengetik surat kuasa dalam bahasa Inggris dan Arab.

Pada saat pendaftaran pengalihan hak atas real estat, penyelesaian akhir antara penjual dan pembeli berdasarkan transaksi pembelian dan penjualan berlangsung. Biasanya, penyelesaian dilakukan dengan mentransfer cek bank yang sudah disiapkan dari pembeli ke penjual untuk jumlah yang diperlukan (yang disebut Cek Manajer - analog dengan tagihan bank). Seringkali, cek semacam itu disiapkan oleh agen real estat yang melakukan transaksi. Tentu saja, sebelum ini, agen harus menerima semua dana dari pembeli. Pembayaran tunai kadang-kadang ditemukan, tetapi tidak umum karena banyaknya ketidaknyamanan yang terkait dengan ini.

Segera sebelum menerbitkan sertifikat pendaftaran kepada pembeli, petugas registrasi negara meminta pembeli dan penjual untuk membuat penyelesaian dan menandatangani kertas yang menyatakan bahwa penjual tidak memiliki klaim untuk pembayaran real estat. Agar proses penyelesaian transaksi berjalan dengan lancar, pembeli harus menyiapkan semua cek di muka dan mengoordinasikan nama dan jumlah yang ditunjukkan di dalamnya dengan penjual. Jika transaksi dilakukan oleh agen real estat, biasanya mengambil fungsi mengoordinasi dan mengoordinasikan pembayaran.

Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang membeli real estat di Dubai dari spesialis Real Estat IMEX melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UEA 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected].

SELESAIKAN KOMPLEKS LAYANAN DI PASAR REAL ESTATE UEA