Tentang apa yang terjadi di pasar real estat UEA, bagaimana situasi saat ini dan prospek masa depan, kami sedang berbicara dengan kepala Departemen Investasi dan Real Estat Dewan Pengusaha Rusia di Dubai dan Uni Utara, mitra pengelola IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Pendapat Anda, hasil utama dari tiga tahun terakhir sejak awal krisis untuk pasar real estat UEA?
Tentu saja, krisis keuangan global yang dimulai pada 2008 dengan kebangkrutan Lehman Brothers adalah ujian serius bagi seluruh sistem ekonomi dunia modern.
Dan untuk Uni Emirat Arab, tes ini tidak lulus tanpa rasa sakit. Meskipun ada dukungan serius dari sektor minyak yang kuat secara tradisional, hampir semua sektor ekonomi telah mengalami koreksi signifikan. Dan, tentu saja, krisis menjadi ujian yang sangat sulit bagi pasar real estat yang relatif muda dan tumbuh cepat di UEA. Turunnya harga properti rata-rata mencapai sekitar 50% dari tingkat sebelum krisis. Konsekuensi dari koreksi serius semacam itu adalah stagnasi, dan kemudian, hilangnya sebenarnya dari apa yang disebut pasar "off-plan", yaitu, benda-benda yang dijual pada tahap proyek. Akibatnya, spekulan meninggalkan pasar, dan pasar itu sendiri diarahkan ke real estat jadi dan pengguna akhir.
Bukan rahasia lagi bahwa selama beberapa tahun sebelum krisis, pasar real estat Emirates tumbuh pada kecepatan yang luar biasa besar terutama karena masuknya investasi spekulatif jangka pendek dari seluruh dunia. Orang tidak berinvestasi untuk mendapatkan properti jadi untuk penggunaan di masa depan, tetapi untuk tujuan dijual kembali pada tahap konstruksi atau bahkan lebih awal. Karena jadwal pembiayaan melibatkan pembayaran dalam angsuran selama periode implementasi proyek, ini digunakan sebagai leverage keuangan untuk bermain di pasar yang berkembang.
Karena alasan ini, pasar untuk real estat jadi kurang menarik bagi para spekulan. Segmen ini secara alami menarik sebagian besar pengguna akhir, yaitu mereka yang bermaksud menggunakan real estat siap pakai untuk keperluan konsumen atau investasi.
Tentu saja, setelah pasar mulai jatuh, spekulan meninggalkannya. Dan pengguna akhir tinggal. Pasar "off-plan", terlalu panas oleh spekulasi, menghilang bersama dengan spekulan, dan pasar untuk real estat jadi (atau hampir selesai) tetap dan muncul ke permukaan. Selama tiga tahun terakhir, pasar telah pulih dari goncangan, dan para pesertanya telah menyadari kenyataan baru dan telah ditata ulang untuk bekerja dalam kondisi baru.
Sudahkah yayasan legislatif pasar real estat di UEA berubah baru-baru ini?
Pertama-tama, harus dikatakan bahwa masih belum ada hukum federal umum di bidang real estat di Uni Emirat Arab. Masing-masing dari tujuh emirat secara independen mengatur semua masalah yang berkaitan dengan pasar real estat di wilayahnya. Yang paling progresif ke arah ini, secara tradisional, adalah Dubai.
Segera sebelum krisis dimulai di Dubai, undang-undang baru yang penting disahkan: tentang pendaftaran janji real estat dan pada pendaftaran benda-benda yang tidak diselesaikan oleh konstruksi. Juga, selama tiga tahun terakhir, sejumlah perubahan dan amandemen telah dilakukan terhadap kerangka kerja legislatif yang ada yang mengatur hubungan antara penyewa dan pemilik, dan antara investor dan pengembang. Secara umum, semua perubahan ditujukan untuk meningkatkan peraturan legislatif pasar, meningkatkan transparansi dan melindungi kepentingan pesertanya.
Di tingkat federal, peristiwa paling signifikan yang mempengaruhi pasar real estat adalah pengenalan perubahan prosedur untuk menyediakan visa penduduk. Pada Mei 2009, untuk pertama kalinya dalam sejarah UEA, hak pemilik asing real estate perumahan untuk mendapatkan visa 6 bulan dilegalkan di tingkat federal. Dan pada akhir Juni tahun ini pada pertemuan pemerintah UEA, sebuah keputusan diumumkan untuk meningkatkan periode visa yang diberikan kepada pemilik asing dari 6 bulan menjadi 3 tahun. Dan meskipun banyak yang belum jelas dalam prosedur pemberian visa, fakta membuat keputusan seperti itu di tingkat tertinggi, tentu saja, positif.
Apa, menurut Anda, prospek pasar real estat di Dubai dan emirat lainnya?
Seperti halnya aset apa pun, nilai real estat tunduk pada fluktuasi siklus. Periode pertumbuhan mau tidak mau memberi jalan kepada jatuhnya harga dan sebaliknya.
Namun, volatilitas harga real estat relatif kecil. Setidaknya, frekuensi dan amplitudo fluktuasi harga di pasar real estat tidak dapat dibandingkan dengan indikator yang sesuai dari pasar saham. Itu sebabnya, akuisisi real estat dianggap sebagai salah satu opsi investasi paling andal dan konservatif.
Tentu saja, sebagai akibat dari krisis, pasar real estat Emirates terpukul keras. Namun, kejutan berlalu, dan pelaku pasar menerima kondisi baru. Pasar telah pindah ke tahap baru - pertumbuhan matang. Mengenai Dubai, kita sekarang dapat menyatakan dengan yakin bahwa dasar kejatuhan telah berlalu, dan sekarang di daerah yang paling populer ada kenaikan moderat dalam harga penjualan dan sewa. Sebagian besar pelaku pasar sepakat bahwa selama beberapa tahun ke depan di Dubai kita akan melihat pertumbuhan pasar yang lancar.
Apa yang menjadi dasar kepercayaan seperti itu?
Nilailah diri Anda sendiri. Selama tiga tahun terakhir, tidak ada satu pun proyek perumahan baru yang dibangun di Dubai. Pada saat yang sama, menurut Pusat Statistik Dubai, populasi emirat telah tumbuh oleh 300 ribu penduduk pada periode yang sama, dan proses pertumbuhan terus berlanjut.
Ini difasilitasi oleh stabilitas politik, keamanan, iklim investasi yang menguntungkan, tidak adanya pajak dan pembatasan pergerakan modal, serta biaya untuk melakukan bisnis yang secara signifikan berkurang sebagai akibat dari krisis (sewa kantor, biaya staf, dll.). Semua ini menarik bisnis, yang, pada gilirannya, membutuhkan sumber daya manusia. Sekarang pasar sedang dalam proses menyerap surplus real estat, yang pembangunannya dimulai bahkan sebelum krisis. Karena real estat adalah aset yang membutuhkan banyak waktu untuk membangun (siklus konstruksi bangunan rata-rata memakan waktu 2-3 tahun), maka kekurangan akan muncul di pasar untuk masa yang akan datang. Itulah sebabnya kita dapat dengan percaya diri berbicara tentang skenario optimis untuk perkembangan situasi di pasar real estat di Dubai.
Adapun emirat lain, menurut saya, Abu Dhabi memiliki prospek yang sangat bagus, di mana sebagian besar pendapatan minyak diakumulasikan. Dalam kasus emirat utara, lebih sulit untuk membuat perkiraan yang jelas. Sebagai contoh, Ajman dan Ras Al-Khaimah menghadapi masalah serius sebagai akibat dari krisis dan, tampaknya, mereka akan membutuhkan lebih banyak waktu untuk menyelesaikannya daripada Dubai dan Abu Dhabi.
Artinya, apakah Anda berpikir bahwa pasar properti paling menarik di Dubai dalam waktu dekat akan tetap?
Ya Dan ini disebabkan oleh fakta bahwa Dubai memiliki pasar real estat terbesar dan paling berkembang. Terlepas dari potensi daya tarik proyek di Abu Dhabi di masa depan, saat ini hanya Dubai yang dapat menawarkan berbagai pilihan properti jadi dengan status "hak milik", yang memungkinkan orang asing memiliki real estat. Selain itu, ketujuh infrastruktur emirat yang paling berkembang, iklim investasi yang paling menguntungkan, dan prospek untuk pengembangan lebih lanjut.
Segmen pasar properti Dubai mana yang menurut Anda paling menarik saat ini?
Harga pasar sekarang menarik di semua segmen. Dan jika kita berbicara tentang akuisisi real estat untuk konsumsi pribadi (misalnya, untuk tempat tinggal Anda sendiri, atau untuk menjadi tuan rumah kantor perusahaan Anda sendiri), kami dapat dengan aman merekomendasikan menggunakan situasi saat ini dan membeli properti yang cocok dengan harga murah. Jika kami menganggap akuisisi real estat sebagai investasi, maka saya akan merekomendasikan memilih perumahan di daerah-daerah populer.
Faktanya adalah Dubai adalah kota pengunjung. Lebih dari 90% dari dua juta penduduk kota metropolitan adalah ekspatriat. Setiap orang perlu hidup, bekerja, bersantai di suatu tempat. Karena itu, pasar sewa sangat berkembang. Perumahan di proyek-proyek populer sangat populer, dan pendapatan sewa di Dubai dua hingga tiga kali lebih tinggi daripada di pasar maju. Selain itu, pajak atas penghasilan, serta pajak properti, tidak ada. Semua ini membuat investasi dalam real estat perumahan sangat menarik.
Adapun kantor, dalam waktu dekat sejumlah besar ruang kantor akan selesai dan akan memasuki pasar, pembangunan yang dimulai bahkan sebelum krisis. Oleh karena itu, dari sudut pandang pertumbuhan nilai dan jumlah pendapatan sewa yang dihasilkan, investasi dalam real estat perkantoran dalam beberapa tahun ke depan, menurut saya, terlihat kurang menarik daripada, katakanlah, investasi perumahan.
Rekomendasi apa yang dapat Anda berikan kepada pembaca kami tentang membeli properti di Emirates?
Bagi saya, hanya ada satu rekomendasi - untuk membeli. Pasar sekarang telah stabil, ada tren yang jelas menuju pemulihan dan pertumbuhan pasar, tetapi harga belum berhasil naik secara signifikan. Jadi, jika seseorang berpikir untuk membeli properti di Dubai, sekaranglah saatnya.
Terima kasih untuk percakapannya. Semoga sukses.
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang membeli real estat di Dubai dari spesialis Real Estat IMEX melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UEA 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui email [email protected].
