Arthur Kobozev, Direktur Eksekutif IMEX Real Estate, memberi tahu kami apa yang terjadi hari ini di pasar real estat Dubai dan sentimen apa yang berlaku di kalangan investor.
Arthur, selamat sore. Tolong beritahu kami tentang tren saat ini di pasar real estat freehold di Dubai. Kebangkitan dan kebangkitan yang nyata terlihat dengan mata telanjang.
Halo Memang, situasi pasar positif dalam konteks tingkat kenaikan harga. Semua peserta dalam proses - investor, penjual real estat jadi dan pengembang - mengharapkan pertumbuhan lebih lanjut. Perlu dicatat bahwa, menurut analis, harga perumahan di Dubai tumbuh lebih cepat daripada di dunia. Jadi, selama tahun lalu, pertumbuhan mencapai lebih dari 20%, dan tahun ini langkahnya menjadi lebih dinamis.
Menurut Departemen Pertanahan Dubai, antara Januari dan Juni 2013, jumlah transaksi untuk penjualan real estat perumahan meningkat sebesar 41%, dan nilai totalnya (dinyatakan untuk evaluasi) meningkat 70% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Investor juga didorong untuk mengumumkan proyek baru, pertama-tama, oleh pengembang terbesar - EMAAR dan Nakheel. Mereka bergabung dengan "hiu pasar" lainnya, termasuk DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties, dan lainnya.
Selain itu, kita berbicara lagi tidak hanya tentang pembangunan bangunan individu, tetapi tentang pembangunan seluruh area. Misalnya, dalam proyek besar "Kota Muhammad bin Rashid" saja, yang akan berlokasi di sebidang tanah besar - antara jalan raya Al Hale dan jalan raya Muhammad bin Zayed, direncanakan untuk membangun 100 hotel.
Apa alasan untuk pengembangan aktif seperti itu? Mungkin Dubai hanya mencoba merestrukturisasi hutang yang terakumulasi selama krisis terakhir, mengumumkan implementasi megaproyek baru yang akan menarik investasi yang signifikan?
Harapan positif investor dibenarkan oleh beberapa faktor. Pertama-tama, ada pemulihan aktif dalam perekonomian Dubai dan UEA secara keseluruhan. Menurut hasil tahun ini, ekonomi Dubai diperkirakan akan tumbuh sebesar 3,6%. Karena itu, diperlukan daya tarik pekerja baru. Saat ini populasi Dubai melebihi 2,17 juta orang, sedangkan pada 2011 populasinya 1,97 juta orang. Tentu saja, semua ekspatriat yang berkunjung perlu tempat untuk menginap.
Berbicara tentang migrasi, kita berurusan dengan populasi yang aktif secara ekonomi. Menurut Departemen Pengembangan Ekonomi Dubai, 55% pelaku bisnis mengharapkan pertumbuhan pendapatan pada 2013, dan 30% yakin bahwa mereka akan tetap stabil.
Arus wisatawan juga meningkat, yang saat ini telah melampaui 10 juta orang, dan direncanakan akan berlipat ganda pada tahun 2020. Jelas bahwa Uni Emirat Arab telah menjadi tanah air kedua bagi para migran dari negara-negara di kawasan yang terkena konflik militer: mereka tidak hanya memindahkan modal ke sini, tetapi juga pindah ke tempat tinggal permanen mereka.
Saya juga ingin mencatat bahwa hari ini, harga properti residensial di Dubai masih 30% lebih rendah dari nilai maksimum yang dicatat pada kuartal ketiga 2008, selama boom di pasar perumahan. Ini adalah faktor lain yang memberikan kepercayaan pada potensi untuk pertumbuhan lebih lanjut.
Area mana di Dubai saat ini yang paling menarik investasi dan mengapa?
Pertama-tama, area dengan infrastruktur yang dikembangkan dan aksesibilitas transportasi yang baik tetap populer: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, yang secara tradisional populer di kalangan investor, Downtown Dubai yang modis, Menara Jumeirah Lakes yang masif, baru-baru ini mengalami perubahan, The Greens, area bertingkat rendah Emirates Living, Peternakan Arab dan lainnya.
Pada saat yang sama, permintaan meningkat untuk daerah-daerah terbangun yang jauh dari garis pantai, di mana perumahan lebih terjangkau. Pertama-tama, saya ingin mencatat distrik Jumeirah Village, yang, meskipun infrastruktur yang terbelakang dan sejumlah besar bangunan yang belum selesai, memiliki potensi yang baik sesuai dengan kriteria harga / kualitas.
Saya akan merekomendasikan bahwa investor mempertimbangkan membeli rumah di Dubai harus fokus tidak hanya pada pendapatan sewa saat ini. Seseorang seharusnya tidak melupakan indikator seperti itu sebagai potensi kenaikan biaya, yang sangat tinggi, katakanlah, dalam proyek-proyek di pulau "kelapa" buatan manusia. Sebagai contoh, salah satu tingkat pertumbuhan tertinggi dalam tarif sewa dalam beberapa tahun terakhir telah ditunjukkan oleh wilayah Kota Internasional, tetapi dari sudut pandang potensi kapitalisasi, ini bukan pilihan terbaik. Secara umum, perlu untuk menilai situasi di kompleks dan mempertimbangkan prioritas untuk setiap kasus investasi tertentu.
Apakah Rusia tetap menjadi pemimpin dalam jumlah transaksi real estat di Dubai?
Menurut statistik dari Departemen Pertanahan Dubai, Rusia adalah di antara sepuluh investor paling terhormat di real estat hak milik.
Bagian mereka sangat nyata, terutama di Dubai yang disebut "baru". Perlu dicatat bahwa pada kuartal pertama 2013, volume transaksi dengan real estat emirat berjumlah 53 miliar dirham (US $ 14,4 miliar). Para pemimpin tradisional dalam hal investasi tetap menjadi perwakilan India dan Inggris.
Apa yang bisa dikatakan tentang preferensi rekan senegaranya?
Jika kita berbicara tentang preferensi rekan senegaranya, maka mereka adalah tradisional: mereka terutama tertarik pada kedekatan dengan laut. Dan karena pilihan real estat di tepi laut, yang dapat dimiliki oleh orang asing, sebenarnya terbatas pada area Dubai Marina dan The Palm Jumeirah, di daerah inilah “rakyat kita” memperoleh perumahan terbanyak.
Adapun kerangka harga, di sini saya tidak akan menyoroti prioritas yang jelas. Kedua benda yang sangat mahal dijual, serta dengan biaya rata-rata. Misalnya, kami bekerja dengan nilai real estat dari US $ 200 ribu hingga puluhan juta.
Rekan sebangsa kami melihat pemulihan obyektif pasar dan diaktifkan dengan latar belakang ini. Anda tahu bahwa Anda dapat beremigrasi ke Uni Emirat Arab hanya dalam beberapa hari dan merasa nyaman dan aman di sini. Banyak yang mengambil kesempatan ini ketika memilih rumah baru di bawah matahari Arab.
Apakah ada kekurangan pasokan di pasar saat ini?
Ya, dan itu terletak pada kenyataan bahwa benda-benda menarik disiapkan untuk dijual dengan harga terjangkau meninggalkan pasar dengan sangat cepat. Sebagai aturan, sebagian besar pembeli, terutama mereka yang belum terbiasa dengan spesifik lokal, meluangkan waktu untuk refleksi, dan ketika mereka membuat keputusan, objek sudah dijual.
Situasi pasar berubah sangat cepat. Perumahan di proyek-proyek pengembang besar dijual bahkan sebelum dimulainya pembangunan, itu benar-benar tersapu dalam satu hari. Investor mencari opsi yang menguntungkan dan bahkan siap untuk mengantri ketika meluncurkan proyek baru, seperti selama booming di pasar.
Apa yang diajarkan krisis 2008 kepada investor? Bagaimana legislasi Dubai diperbaiki hari ini?
Pertama-tama, pengembang memberlakukan pembatasan penjualan kembali yang cepat. Sekarang, seorang investor yang ingin menjual kembali suatu objek diharuskan membayar rata-rata 35-40% dari nilainya. Ini menahan komponen spekulatif.
Sejauh yang saya tahu, Departemen Pertanahan Dubai saat ini sedang mengembangkan standar yang mengatur sektor real estat emirat, yang akan mulai berlaku dalam dua tahun ke depan.
Mereka akan membantu mengendalikan aktivitas pasar real estat untuk mencegah terulangnya situasi di pertengahan tahun 2000-an, ketika sebuah ledakan yang luar biasa terlihat di sektor real estat.
Undang-undang khusus juga sedang dikembangkan yang melindungi hak-hak investor.
Menurut otoritas emirat, tagihan baru dirancang untuk memperkuat kode hukum yang mengatur kegiatan sektor real estat di Dubai, meningkatkan daya saing pasar dan meningkatkan daya tariknya di mata investor lokal dan asing.
Pada bulan Oktober, markas Lukoil pindah ke Dubai. Ada pendapat bahwa "masuknya" penduduk dengan pendapatan tinggi dapat lebih memacu kenaikan harga. Apakah Anda setuju dengannya?
Kasus ini jauh dari satu-satunya, jika kita berbicara tentang apa yang disebut gerakan massa. Saya tidak berpikir bahwa itu menyebabkan atau akan menyebabkan kekacauan di pasar sewa. Terutama mengingat "arus keluar" karyawan perusahaan milik negara dari Dubai ke Abu Dhabi. Biarkan saya mengingatkan Anda bahwa arahan baru-baru ini diadopsi, yang menurutnya spesialis asing yang dipekerjakan dalam pelayanan publik di ibukota wajib menyewa perumahan di sana. Jumlah mereka saat ini diperkirakan 15 - 20 ribu orang. Kita bisa menarik kesimpulan yang tepat.
Apa rekomendasi profesional Anda untuk mereka yang ingin membeli properti di Dubai?
Jangan menunda pengambilan keputusan, pada saat yang sama jangan bertindak secara acak, selalu dipandu oleh akal sehat dan menilai situasi secara komprehensif. Penting untuk diingat bahwa semakin cepat kesepakatan dibuat di pasar yang berkembang, semakin menguntungkan investasi. Dan jangan abaikan dukungan profesional yang berkualitas. Mereka dapat menjadi panduan andal Anda di pasar ini. Kami akan senang melihat semua orang di Dubai!
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang perolehan dan pengelolaan properti Anda di Dubai dari spesialis Real Estat IMEX melalui telepon di Moskow +7 495 5100008, telepon bebas pulsa di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui info email @ IMEXre.com.
