JAWABAN UNTUK PERTANYAAN YANG SERING DITANYAKAN Mei Apakah warga negara asing membeli properti di Dubai?
Warga negara asing yang bukan anggota Dewan Kerjasama Teluk Arab (GCC) berhak untuk memperoleh kepemilikan penuh atas real estat di Dubai ("hak milik") hanya di wilayah yang ditunjuk secara khusus, di apa yang disebut zona hak milik. Daftar zona tersebut ditetapkan oleh Keputusan penguasa Dubai No. 3 tahun 2006. Ini termasuk hampir seluruh wilayah "Dubai baru", termasuk area populer seperti Marina Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Living, Menara Jumeirah Lakes, dll.
Diperlukan pendaftaran real estat di Dubai dan siapa yang terlibat di dalamnya?
Pendaftaran hak real estat di Dubai ditangani oleh Departemen Pertanahan Dubai. Hari ini, hak properti, sewa jangka panjang, janji real estat, dll. Dikenakan registrasi wajib dalam register yang relevan.Pendaftar dilakukan baik pada fasilitas siap pakai dan ditugaskan, dan pada proyek-proyek konstruksi ("off-plan"). Dalam kasus pertama, pemilik menerima sertifikat pendaftaran untuk real estat (Akta Kepemilikan), dan dalam hal pendaftaran properti belum selesai (Pendaftaran Oqood) - kontrak awal penjualan (Kontrak Awal Penjualan). Biaya mendaftarkan pengalihan kepemilikan real estat di Departemen Pertanahan dalam kasus umum adalah 4% dari harga jual ditambah 4000 drx UEA (sekitar US $ 1100) untuk layanan pusat pemrosesan transaksi (Wali Amanat DLD) ditambah pembayaran tetap kecil (tergantung pada jenis properti terdaftar) untuk menerbitkan sertifikat.
Pajak apa yang harus dibayarkan pemilik properti di Dubai?
Tidak ada pajak properti dan penghasilan di Uni Emirat Arab. Oleh karena itu, kepemilikan real estat di Dubai, serta penerimaan pendapatan, misalnya, dari penyewaannya, tidak memerlukan konsekuensi pajak apa pun bagi pemilik dalam wilayah hukum UEA. Namun, harus dipahami bahwa pemilik real estat bertanggung jawab atas pemeliharaannya yang tepat dan wajib membayar biaya pemeliharaannya (yang disebut Biaya Perawatan atau Biaya Layanan).
Ukuran biaya layanan ditetapkan oleh perusahaan manajemen dalam perjanjian dengan asosiasi pemilik (jika asosiasi tersebut telah dibuat), dan disetujui oleh Badan Pengatur Pasar Real Estat Dubai (RERA).
Biaya pemeliharaan termasuk biaya menjaga gedung, membersihkan area umum, pengumpulan sampah, pemeliharaan infrastruktur (tempat parkir, kolam renang, pusat kebugaran, area rekreasi), dll. Sebagai aturan, pembayaran tersebut dibebankan setiap tahun selama satu tahun di muka, dan untuk Dubai, tergantung pada proyeknya, berkisar antara US $ 20 hingga US $ 80 per meter persegi. m per tahun.
Bisakah pemilik properti di Dubai menyewakannya?
Hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Dubai diatur oleh Undang-Undang No. 26 tahun 2007, serta amandemennya. Menurut undang-undang saat ini, setiap pemilik real estat di wilayah emirat Dubai memiliki hak untuk menyewakan propertinya untuk sewa jangka panjang. Biasanya, real estat disewa untuk jangka waktu satu tahun, diikuti dengan pembaruan. Pemilik juga dapat beralih ke perusahaan berlisensi dan mentransfer properti mereka ke sana untuk manajemen. Dalam hal ini, manajemen perusahaan mengurus semua masalah tentang hubungan dengan penyewa.
Pendapatan sewa apa yang bisa diharapkan oleh pemilik properti di Dubai?
Jika kita berbicara tentang indikator pasar rata-rata dari pengembalian investasi saat ini di real estat, maka untuk perumahan di Dubai hari ini, indikator pendapatan sewa bersih (yaitu, pendapatan dikurangi biaya servis real estat) rata-rata adalah 5 - 8% per tahun. Penyebaran keuntungan disebabkan oleh perbedaan dalam jenis dan kategori real estat, lokasi dan biaya layanan. Selain itu, real estat eksklusif yang lebih mahal, sebagai suatu peraturan, memberikan lebih sedikit pengembalian dalam bentuk pendapatan sewa daripada perumahan massal dalam proyek yang terjangkau.
Adapun pasar real estat kantor, saat ini investasi tersebut kurang menarik dalam hal pendapatan sewa daripada pembelian perumahan. Sewa ruang ritel (ini tidak hanya mencakup toko, tetapi juga titik layanan, kafe, restoran, dll.) Berpotensi mampu menghasilkan pendapatan yang lebih tinggi (hingga 15%), namun, ini tergantung pada parameter properti itu sendiri, dan dari faktor eksternal ke dalamnya.
Apakah ada batasan biaya sewa di Dubai?
Dengan menyimpulkan perjanjian sewa real estat, para pihak dalam transaksi memiliki hak untuk menyetujui segala kondisi yang tidak bertentangan dengan undang-undang saat ini. Tidak ada batasan langsung pada harga sewa, yang ditunjukkan dalam kontrak antara lessor dan lessee. Namun, ada pembatasan yang ditetapkan secara legislatif untuk meningkatkan biaya sewa saat memperbarui kontrak untuk periode berikutnya. Ketika merevisi sewa ke atas, pemilik harus dipandu oleh indeks Otoritas Pengatur Real Estat Dubai (RERA), yang mencerminkan tarif sewa rata-rata untuk berbagai jenis perumahan tergantung pada area.
Apa persyaratan untuk penyewa di Dubai?
Penyewa real estat di Dubai (jika kita tidak berbicara tentang perumahan sewa jangka pendek) hanya dapat berupa individu atau badan hukum dengan status penduduk di Uni Emirat Arab. Artinya, perjanjian sewa hanya dapat disimpulkan dengan warga negara UEA atau negara yang merupakan anggota Dewan Kerjasama Negara-negara Arab di Teluk Persia, atau dengan ekspatriat dengan visa penduduk.
Dengan demikian, penyewa adalah badan hukum, harus memiliki pendaftaran yang sesuai di UEA. Ini dapat berupa organisasi lokal, perusahaan yang terdaftar di zona ekonomi bebas, atau cabang (kantor perwakilan) perusahaan asing.
Apakah pendaftaran kontrak sewa untuk real estat di Dubai diperlukan dan siapa yang terlibat di dalamnya?
Sesuai dengan hukum Emirate of Dubai, semua sewa real estat di wilayahnya harus didaftarkan dengan benar. Pendaftaran kontrak sewa ditangani oleh Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Khusus untuk tujuan ini, agensi menciptakan sistem Ejari, yang memungkinkan pendaftaran kontrak melalui Internet dan pusat layanan khusus. Baik lessor dan lessee dapat mendaftarkan sewa. Sejauh ini, tanggung jawab telah ditetapkan untuk ketidakpatuhan terhadap persyaratan pendaftaran wajib, tetapi menurut ketentuan undang-undang, semua peserta dalam transaksi yang belum terdaftar secara otomatis kehilangan hak untuk mengajukan permohonan ke badan peradilan dan pemerintah untuk melindungi kepentingan mereka. Juga, pendaftaran kontrak sewa dalam sistem Ejari diperlukan untuk pembukaan visa tempat tinggal keluarga.
Bagaimana cara membayar sewa untuk real estat di Dubai?
Di pasar sewa di Dubai, serta di seluruh UEA, adalah kebiasaan untuk membayar sewa untuk tahun yang akan datang.
Biasanya, semua pembayaran dilakukan dengan cek bank. Bergantung pada ketentuan kontrak, jumlah sewa tahunan dibayar dengan satu atau lebih cek. Dalam kasus terakhir, cek diberi tanggal berdasarkan tanggal di masa depan. Misalnya, jika jumlah cek adalah 4, maka tanggal cek akan sesuai dengan tanggal di masa mendatang setiap triwulan, dan jika jumlah cek adalah 12, mereka akan diberi tanggal pada interval satu bulan. Dengan demikian, pada tanggal yang tertera pada cek, lessor dapat menyerahkannya kepada bank dan menerima uang dari rekening penyewa. Penerbitan cek tanpa jaminan di UEA merupakan pelanggaran pidana, jadi membayar dengan cek, meskipun tidak memberikan jaminan sewa 100%, adalah cara yang cukup andal dan mudah untuk melakukan pembayaran.
Bisakah pemilik tanah yang bukan penduduk UEA menerima uang dengan cek?
Harus diingat bahwa periode saat cek dapat diajukan untuk pembayaran adalah 6 bulan, setelah itu dibatalkan. Jika cek tersebut ditulis atas nama seseorang dan tidak ada tanda di atasnya hanya di rekening bank penerima, maka orang yang ditunjukkan pada cek tersebut, terlepas dari keberadaan visa penduduk, dapat menerima uang tunai di cabang mana saja dari bank penerbit. Kalau tidak, atau jika cek ditulis atas nama perusahaan, uang di dalamnya hanya dapat diterima di rekening bank, dan rekening itu harus dibuka di salah satu bank di UEA. Status penduduk juga tidak diperlukan. Sejumlah bank di UAE dengan mudah membuka rekening untuk pemilik properti non-residen.
Prosedur untuk membuka rekening di bank membutuhkan waktu kurang dari satu jam, dan persyaratan minimum untuk menyetor uang ke dalam rekening untuk membuka akun saat ini adalah 5 ribu drx (sekitar US $ 1.400). Jika opsi sewa yang tercantum tidak sesuai untuk lessor, ia dapat membuat perjanjian dengan perusahaan manajemen atau dengan agen real estat tempat penyewaan dibuat. Kemudian cek dapat diterbitkan atas nama agensi, dan setelah menerima uang dari mereka, agensi mentransfernya (transfer tunai atau dengan cara lain yang mudah) ke lessor. Hal utama dalam hal ini adalah untuk secara kompeten mendekati masalah memilih perusahaan mitra.
Siapa yang membayar komisi ke agen real estat? Ketika perantara dalam transaksi adalah agen real estat, ia dibayar komisi. Menurut praktik yang ada, penyewa membayar komisi kepada agen real estat. Biasanya, ini adalah 5% dari jumlah sewa tahunan.
Layanan keagenan berakhir setelah menandatangani kontrak. Jika lessor membutuhkan layanan agen tambahan (mewakili kepentingannya di UEA selama masa sewa, menerima pembayaran dari penyewa, membayar biaya pemeliharaan real estat, dll.), Biaya mereka dinegosiasikan tambahan.
Siapa yang membayar operasi dan pemeliharaan properti sewaan?
Penyewa dan pemilik dapat menyepakati kondisi sewa apa pun, namun, sebagai suatu peraturan, pemilik bertanggung jawab untuk membayar biaya pemeliharaan (Biaya Perawatan / Biaya Layanan) dan perbaikan utama properti.
Semua biaya saat ini terkait dengan pengoperasian objek yang disewa, seperti: pembayaran air, listrik, AC, telepon, koneksi internet, dll., Serta perbaikan real estat yang sedang berlangsung, ditanggung oleh penyewa. Selain itu, penyewa menghubungkan utilitas dari masing-masing pemasok secara mandiri dan atas nama mereka sendiri. Penyewa juga membayar apa yang disebut “Biaya perumahan”, yang merupakan biaya kota sebesar 5% dari sewa tahunan. Biaya ini dibebankan oleh Otoritas Listrik dan Air Dubai (DEWA) dalam angsuran yang sama sepanjang tahun, bersama dengan pembayaran untuk listrik dan air. Jika unit real estat tidak terhubung ke air dan listrik (mis. Tidak dihuni), maka pajak perumahan tidak dikenakan biaya. Terlepas dari kenyataan bahwa pajak perumahan telah diperkenalkan sejak lama, penagihannya yang meluas belum ditetapkan dengan benar, dan masih belum termasuk dalam beberapa akun DEWA.
Apakah mungkin dilakukan tanpa agen dalam transaksi real estat di Dubai?
Hampir tidak ada transaksi real estat yang selesai tanpa agen di Dubai, seperti yang terjadi di seluruh dunia. Itu di agen real estat, paling sering, klien yang ingin menyewa, menyewakan, membeli atau menjual real estat berlaku. Bekerja di pasar, agen, seperti tidak ada orang lain, memiliki informasi tentang siapa, apa dan berapa banyak mereka ingin menyewa, menyewakan, menjual, atau membeli. Namun, jauh dari semua peserta pasar profesional terdaftar dan beroperasi secara sah.
Apa persyaratan untuk agen real estat di Dubai?
Pertama-tama, harus diingat bahwa, sesuai dengan Perintah Ketua Departemen Pertanahan Dubai No. 85 tahun 2006, semua agen real estat yang beroperasi di Dubai harus memiliki lisensi untuk jenis kegiatan yang relevan dan harus terdaftar dalam daftar khusus Badan Pengatur Pasar. Dubai Real Estat (RERA). Karena entitas bisnis di UEA tidak memiliki kapasitas hukum universal, jenis kegiatan yang diizinkan harus secara jelas ditunjukkan dalam lisensi. Misalnya, untuk mediasi dalam penjualan, pembelian atau sewa, jenis kegiatan ini harus secara eksplisit ditunjukkan dalam lisensi.
Pada saat yang sama, semua agen perusahaan harus menjalani kursus pelatihan yang sesuai dan menerima kartu broker pribadi dengan nomor individual. Langkah-langkah tersebut terutama ditujukan untuk melindungi hak dan kepentingan klien dan dirancang untuk meminimalkan kemungkinan penipuan di pihak agen. Periksa pendaftaran agen real estat dan agennya di situs web resmi Departemen Tanah Dubai di www.dubailand.gov.ae.
Mengapa penting bahwa agen terdaftar dengan benar?
Pasar real estat Dubai bersifat multinasional. Pembeli, penjual, tuan tanah, dan penyewa biasanya adalah warga negara asing. Di mana mereka bisa mencari satu sama lain jika terjadi kesalahan? Oleh karena itu, agen real estat dengan kantor terdaftar di Dubai adalah penjamin transaksi yang serius. Selain itu, faktor penting adalah persyaratan undang-undang tentang 100% kepemilikan perusahaan semacam itu oleh penduduk lokal - warga UEA.
Memang, dalam banyak kasus, agen real estat bertindak sebagai pihak ketiga dalam transaksi antara penjual dan pembeli, menjamin kepentingan keduanya.
Misalnya, sebagai aturan, itu adalah agen yang menerima setoran dari pembeli dan menyimpannya sampai penyelesaian akhir dan pendaftaran transaksi. Untuk pembeli, ini menjamin pengembalian deposit jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan penjual. Dan penjual, pada gilirannya, dapat mengandalkan pembayaran jumlah setoran sebagai kompensasi jika transaksi tidak terjadi karena kesalahan pembeli.
BAGAIMANA PEMBELIAN NYATA DI DUBAI
Secara umum, prosedur untuk membeli properti di Dubai dalam banyak kasus adalah sebagai berikut:
1. Pembeli memilih properti yang ingin dia beli.
2. Penjual dan pembeli menandatangani kontrak penjualan, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- nilai properti yang diperoleh
- pembayaran tambahan yang terkait dengan transaksi (komisi agen, pembayaran kepada pengembang, biaya pendaftaran, penggantian kepada penjual biaya pemeliharaan yang dibayarkan di muka, dll.)
- periode di mana transaksi pembelian dan penjualan harus diselesaikan
- syarat dan prosedur untuk pemukiman
- tanggung jawab para pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi persyaratan kontrak
3. Saat menandatangani kontrak penjualan dengan penjual, pembeli melakukan setoran (biasanya 10% dari nilai properti yang diakuisisi).
4. Penjual membuat izin dari pengembang untuk menjual propertinya (No Objection Certificate, NOC), yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi dengan Departemen Pertanahan Dubai dan mengonfirmasi bahwa penjual tidak memiliki tunggakan pembayaran terkait dengan real estat.
5. Setelah izin untuk menjual diperoleh, penjual dan pembeli mendaftarkan properti atas nama pemilik baru di salah satu pusat pendaftaran Departemen Pertanahan (DLD Trustee).Biasanya, pada saat pendaftaran, transaksi juga diselesaikan.
BAGAIMANA ESTATE NYATA UNTUK SEWA DI DUBAI
Dalam istilah yang paling umum, prosedur untuk menyewa real estat di Dubai dalam banyak kasus adalah sebagai berikut:
1. Pemilik sendiri, atau dengan bantuan agen real estat, sedang mencari penyewa.
2. Ketika penyewa ditemukan, lessor menandatangani perjanjian sewa dengan dia, yang mencerminkan semua parameter transaksi, khususnya:
- harga sewa dan ketentuan pembayaran
- masa sewa dan ketentuan perpanjangannya
- biaya tambahan yang terkait dengan pengoperasian properti dan distribusinya antara para pihak
- tanggung jawab para pihak dalam hal kegagalan untuk memenuhi persyaratan kontrak
3. Saat menandatangani kontrak, penyewa membayar sewa untuk tahun tersebut (biasanya dengan cek), serta uang jaminan (biasanya 5% dari sewa tahunan).
4. Setelah menerima pembayaran dari penyewa, pemilik memberikan kunci, fobs kunci, kartu akses, dll., Yang diperlukan untuk akses tanpa hambatan ke tempat sewaan dan objek infrastruktur terkait (kolam renang, gym, dll.), Serta salinan dokumen ( sertifikat kepemilikan, paspor pemilik, dll.), sewa yang diperlukan
Atoru untuk menghubungkan air, listrik, AC, telepon, Internet, dll.
Anda dapat memperoleh informasi tambahan tentang akuisisi dan pengelolaan properti Anda di Dubai dari spesialis IMEX Real Estate melalui tel. di Moskow +7 495 5100008, nomor bebas pulsa di UAE 800-IMEX (800-4639) atau dengan mengirim permintaan melalui e-mail [email protected]
