Konsultasi Real Estat Rustar
Pernahkah Anda berpikir bahwa ketika seseorang membeli apartemen secara kredit, pada akhirnya ia membayarnya setengah atau dua kali lipat. Satu pemikiran tentang ini akan menekan peminjam masa depan, karena tidak semua orang siap untuk membeli perumahan dengan harga "dua kali lipat". Dan persuasi seperti "Anda berinvestasi untuk masa depan Anda" menghibur sedikit uang, apa pun yang terjadi, sangat menyesal. Dan sia-sia, karena Anda secara matematis dapat membuktikan bahwa waktu benar-benar lebih mahal daripada uang, dan peminjam yang mengambil pinjaman jangka panjang kemungkinan akan mendapat manfaat.
Realitas hari ini terus-menerus mengubah harga barang dan barang (termasuk meter persegi). Harga real estat, sebagai suatu peraturan, lebih tinggi daripada sebelumnya - karena inflasi. Uang secara bertahap mengalami depresiasi, dan banyak hal, sebaliknya, semakin mahal. Jika harga per meter persegi tetap sama selama bertahun-tahun, peminjam benar-benar akan terhibur hanya oleh kenyataan bahwa meskipun ia telah membayar lebih untuk apartemen, ia menginvestasikan uang ini dalam keluarga dan anak-anaknya. Namun, berkat inflasi, ini bukan satu-satunya hiburan. Naiknya harga meter persegi secara bertahap "memakan" kelebihan pembayaran. Tentu saja, mungkin ada resesi dan stagnasi di pasar, tetapi ini jelas tidak terancam oleh pasar real estat di Dubai - dan dalam jangka panjang - selama 10-20 tahun - meter persegi masih akan jauh lebih mahal daripada sekarang.
Jika pasar secara bertahap tumbuh, maka kelebihan pembayaran pinjaman sebesar 1,5 - 2 kali tumpang tindih dengan fakta bahwa apartemen itu sendiri selama waktu ini akan meningkatkan harga beberapa kali. Tetapi mengapa pertumbuhan ini tergantung? Ada tingkat pertumbuhan pasar yang kritis, di mana kenaikan harga apartemen melebihi pembayaran pinjaman yang lebih tinggi, dan di bawahnya tidak. Artinya, jika pasar tumbuh rata-rata lebih cepat dari nilai ini, maka peminjam mendapat manfaat dari peningkatan biaya apartemen yang dibeli dalam utang. Agar pasar sepenuhnya mengompensasi pembayaran pinjaman, pertumbuhan minimum cukup - rata-rata 3-5% per tahun. Ini jauh lebih rendah daripada tingkat inflasi saat ini. Jika tingkat pertumbuhan pasar berada pada level 10-20% per tahun, maka manfaat bagi peminjam jelas.
Contoh No. 1.
Pinjaman standar
Ambil parameter standar pinjaman perumahan: jangka - 10 tahun, angsuran - 30% dari biaya perumahan dan suku bunga - 12%. Perhitungan kami menunjukkan bahwa dengan parameter pinjaman ini, cukup bagi pasar untuk tumbuh rata-rata 3,6% per tahun. Maka jumlah dimana harga apartemen akan naik dalam 10 tahun, sama dengan pembayaran lebih. Jika harga pasar selama 10 tahun ini akan tumbuh rata-rata lebih cepat dari 3,6% per tahun, maka peningkatan biaya apartemen akan mengesampingkan kelebihan pembayaran pinjaman. Misalkan kita mengambil apartemen senilai $ 300 ribu secara kredit. Maka kelebihan pembayaran selama 10 tahun akan menjadi sekitar $ 127 ribu. Tetapi selama bertahun-tahun, biaya apartemen dengan pertumbuhan pasar 3,6% per tahun akan mencapai sekitar $ 427 ribu
Contoh No. 2
Pembayaran tanpa uang muka
Kami akan meninggalkan parameter yang sama (jangka waktu 10 tahun, suku bunga - 12% per tahun), hanya uang muka yang akan menjadi nol. Produk perbankan baru-baru ini populer. Dengan demikian, untuk "menutup" kelebihan pembayaran apartemen, pasar harus tumbuh agak lebih cepat - sebesar 4,8% per tahun.
Ketergantungan itu bisa dimengerti: semakin banyak seseorang mengambil, semakin dia membayar lebih. Semakin rendah uang muka, semakin besar pula pertumbuhan pasar. Apa yang terjadi pada apartemen kami seharga $ 300 ribu? Dalam hal ini, kelebihan pembayaran pinjaman selama 10 tahun adalah sekitar $ 180 ribu. Tapi apartemen dengan tingkat pertumbuhan pasar 4,8% per tahun akan menelan biaya sekitar $ 480 ribu.
Contoh No. 3
Misalkan kita mengambil pinjaman dengan uang muka 30%, 12% per tahun, tetapi untuk jangka waktu 30 tahun. Ternyata sekarang pasar harus tumbuh lebih lambat - hanya 2,8% per tahun untuk "makan" kelebihan pembayaran selama 30 tahun. Jadi, semakin lama jangka waktu, semakin mahal apartemen semakin mahal. Dalam situasi ini, lebih dari 30 tahun, kelebihan pembayaran akan lebih dari biaya awal apartemen. Artinya, kelebihan pembayaran apartemen senilai $ 300 ribu akan menjadi $ 380 ribu. Tapi sebuah apartemen selama 30 tahun dengan tingkat pertumbuhan pasar 2,8% per tahun sudah menelan biaya $ 680 ribu.
Adapun perilaku parameter ketiga pinjaman - tingkat bunga, tidak memerlukan penjelasan terpisah. Jelas bahwa semakin tinggi persentase, semakin tinggi tingkat pertumbuhan pasar.
Jadi, rekomendasi utama untuk membeli apartemen secara kredit dari konsultan RustaR Real Estate:
- Semakin rendah uang muka pinjaman, semakin cepat pasar harus tumbuh untuk mengkompensasi kelebihan pembayaran dan sebaliknya. Artinya, semakin Anda meminjam uang, semakin tergantung pada pasar.
- Semakin lama periode peminjam mengambil pinjaman, semakin besar keuntungannya. Ini adalah kekuatan bunga majemuk - Anda membayar kembali pinjaman dalam porsi yang sama, dan harga pasar tumbuh secara eksponensial.
- Semakin tinggi tingkat pinjaman, semakin cepat pasar harus tumbuh untuk mengkompensasi kelebihan pembayaran. Yaitu, tingkat pinjaman yang tinggi terbayar dengan tingkat pertumbuhan pasar yang tinggi: jika pasar diam, pinjaman dengan suku bunga tinggi tidak menguntungkan.
Setoran kejutan atau mengapa Bill Gates membeli rumah secara kredit
Pernahkah Anda bertanya-tanya mengapa di Barat orang selalu membeli perumahan secara kredit, bahkan dengan uang? Baik jutawan dan mantan presiden menjadi peminjam. Itu sebabnya mereka adalah jutawan: mereka tahu bagaimana cara menghitung uang. Sekalipun seseorang memiliki uang, lebih menguntungkan baginya untuk menginvestasikannya dalam bisnis, dalam bisnisnya, atau dalam bentuk saham, dan akhirnya, letakkan saja di bank untuk disimpan. Dan membeli apartemen bukan dengan uang Anda sendiri, tetapi dengan uang bank. Bahkan pada setoran untuk waktu peminjam membayar pinjaman, ia "turun" lebih dari dua kali, dibandingkan dengan jumlah yang diberikan untuk membayar pinjaman.
Ini adalah contoh nyata. Katakanlah kita membeli apartemen seharga $ 300 ribu. Parameter pinjaman: jangka waktu - 10 tahun, uang muka - nol, suku bunga pinjaman - 12%. Lebih dari 10 tahun, "kelebihan pembayaran" untuk apartemen akan menjadi sekitar $ 180 ribu, yaitu sekitar 60% dari biaya awal perumahan. Tapi kami mengambil pinjaman dari bank. Dan mereka menempatkan $ 300 ribu mereka sendiri pada deposito di 8% per tahun. Setelah 10 tahun, jumlah ini akan meningkat menjadi $ 647 ribu, yaitu lebih dari 2 kali. Namun, harus diingat bahwa pada tahap awal setoran akan tertinggal dari pembayaran pinjaman, dan di suatu tempat di tengah masa istilah itu mulai menyalip mereka. Biasanya seseorang membuat perbandingan untuk tahun pertama investasi dan kecewa, tetapi untuk beberapa alasan sedikit yang berpikir tentang prospek. Dan di masa depan, jumlah yang tumbuh di rekening deposito dijamin untuk menyalip pembayaran pinjaman rumah, yang dibayar dengan angsuran yang sama selama seluruh periode.
Peminjam tidak akan rugi.
Yang mana di atas yang bisa kita simpulkan? Ternyata di hampir semua situasi di pasar, selain krisis keuangan atau politik global, membeli rumah secara kredit adalah bisnis yang menguntungkan, bahkan jika Anda memiliki uang tunai untuk membeli apartemen. Namun, selain matematika, psikologi tidak kalah pentingnya dalam kehidupan. Jika Anda merasa tidak nyaman hidup dengan kredit, berinvestasi dalam instrumen keuangan - semua hal di atas bukan untuk Anda. Jika Anda siap untuk bergabung dengan budaya keuangan - ingat, dengan pinjaman perumahan Anda tidak akan kehilangan apa pun.
