Untuk pembeli seperti itu, opsi terbaik untuk berinvestasi di properti Dubai adalah membeli kepemilikan kamar hotel atau apartemen hotel berlayanan. Apa itu dan apa saja fitur pilihan dan pembelian real estat di kompleks hotel, kami memutuskan untuk bertanya kepada Direktur Eksekutif IMEX Real Estat Arthur Kobozev.
Arthur, katakan padaku, apa yang didapat pembeli ketika membeli properti di hotel atau apartemen yang dilayani hotel?
Pembeli, dalam hal ini, menjadi pemilik tidak hanya penyelesaian turnkey, tetapi juga desain kamar oleh desainer terkenal, serta furnitur, peralatan elektronik dan rumah tangga dan barang-barang interior. Operator perusahaan hotel memikul semua tanggung jawab untuk pemeliharaan, perbaikan, desain yang tepat, dan pemeliharaan tamu sesuai dengan standar hotel. Biasanya, kamar dan apartemen ditawarkan untuk dijual di jaringan hotel dari kategori 4-5 *.
Apa keuntungan membeli apartemen hotel dibandingkan dengan membeli, katakanlah, apartemen di kompleks perumahan biasa?
Manfaat dari investasi semacam ini sangat jelas. Pemilik apartemen hotel menerima di properti mereka bukan hanya unit real estat dengan dekorasi "desain", furnitur, dan seperangkat peralatan berkualitas tinggi. Mungkin yang utama adalah bahwa pembeli real estat tersebut memiliki hak untuk menggunakan semua fasilitas hotel - layanan kamar, layanan tata graha dan pramutamu, pusat-pusat spa dan ruang kebugaran, bar dan restoran. Selain itu, karena properti diperoleh, pembeli memiliki hak untuk mengajukan visa tinggal UEA untuk dirinya sendiri dan anggota keluarganya.
Artinya, pada kenyataannya, investor mengakuisisi bagian dari hotel di properti?
Tidak terlalu seperti itu. Ada perbedaan antara properti di bawah kendali penuh operator hotel dan properti hanya dilayani oleh hotel tetapi tidak dikelola olehnya.
Dan apa bedanya?
Faktanya adalah bahwa ketika seorang investor membeli kamar hotel atau apartemen di bawah pengelolaan sebuah hotel, maka pada saat yang sama dengan kontrak penjualan (atau, sebagai alternatif, dalam kontrak pembelian itu sendiri) ia menandatangani perjanjian tentang pengalihan properti (dalam hal ini, kamar hotel) kepada manajemen operator hotel. Perjanjian ini mencerminkan standar untuk operasi real estat, nilainya, serta prosedur untuk memperoleh dan mendistribusikan pendapatan dari penggunaannya. Artinya, perusahaan operator mengambil alih tidak hanya pemeliharaan real estat, tetapi juga manajemennya untuk menghasilkan pendapatan. Kondisi tempat tinggal pemilik di perumahan yang dibeli ditentukan secara terpisah, yaitu periode di mana akomodasi tersebut dimungkinkan, prosedur pemesanan, biaya hidup yang melebihi periode yang disepakati, dan sebagainya.
Jika kita berbicara tentang apartemen yang hanya dilayani oleh operator, maka dalam hal ini, pemilik rumah membuang propertinya. Dia dapat tinggal di apartemen sendiri atau menyewakannya, baik secara mandiri atau dengan bantuan perusahaan manajemen. Tetapi, seperti dalam kasus kamar hotel, pemilik properti berkewajiban membayar untuk pemeliharaan apartemennya sesuai dengan standar perusahaan operator.
Siapa, menurut Anda, yang terutama tertarik untuk memperoleh apartemen hotel?
Saya akan memilih dua kelompok sasaran utama pembeli apartemen hotel. Kelompok pertama termasuk investor yang ingin menggunakan real estat untuk hidup nyaman mereka sendiri (atau untuk tinggal kerabat, teman dan kenalan) untuk jangka waktu singkat dalam setahun, misalnya, selama liburan atau liburan. Pada saat yang sama, investor terbebas dari kebutuhan untuk terus menjaga pemeliharaan real estat dan mengeluarkan biaya operasi tambahan, tetapi sebaliknya, ia dapat mengandalkan membuat keuntungan dari itu. Pilihan grup ini adalah kamar hotel atau apartemen yang dikelola oleh operator hotel.
Untuk kelompok kedua, saya menyertakan klien yang ingin mendapatkan yang terbaik dari semuanya, dan bersedia menanggung biaya tambahan. Meskipun dalam hal ini, keuntungan mereka jelas: pada kenyataannya, mereka tinggal di hotel bintang lima, pada saat yang sama mereka hanya membayar sebagian kecil dari biaya "kamar" dan memiliki fleksibilitas untuk menggunakan properti mereka. Jika perlu, mereka dapat The Address, Downtown Burj Dubai memindahkan perumahan mereka ke manajemen perusahaan operator untuk menghasilkan pendapatan, atau menjualnya untuk mengembalikan investasi. Untuk kategori ini, apartemen hotel yang dilayani adalah pilihan.
Bagaimanapun caranya, tetapi bagi investor mana pun, adalah penting bahwa propertinya memiliki daya tarik maksimum. Bagaimana hal-hal yang terjadi di industri perhotelan, apakah konsekuensi dari krisis tercermin di dalamnya?
Menurut data terbaru yang dipublikasikan dalam studi Deloitte global, pada 2008, Dubai berada di peringkat kedua dan ketiga di dunia dalam hal pendapatan rata-rata dari satu kamar hotel dan harga kamar rata-rata. Biaya rata-rata sebuah kamar di hotel-hotel Dubai pada tahun 2008 adalah US $ 300 per hari, dan pendapatan rata-rata dari sebuah kamar adalah US $ 237. Hanya Moskow yang unggul dari Dubai, yang tidak mengejutkan, mengingat fakta bahwa ibukota Rusia adalah pemimpin dunia dalam hal harga properti dan dengan biaya hidup.
Pada saat yang sama, hotel-hotel di kawasan Timur Tengah paling tidak terpengaruh oleh konsekuensi dari krisis ekonomi global, menunjukkan pada paruh kedua 2008 peningkatan tingkat pendapatan rata-rata per kamar sebesar 14,5%.
Tentu saja, tidak masuk akal untuk percaya bahwa tahun ini bisnis hotel di Dubai akan tumbuh pada kecepatan yang sama, namun, dibandingkan dengan negara lain, emirat ini memiliki setiap kesempatan untuk tetap memimpin. Angka-angka terbaru untuk Februari 2009, omong-omong, mengkonfirmasi ini. Meskipun tingkat hunian keseluruhan hotel Dubai telah sedikit menurun, tetapi secara keseluruhan, itu tetap pada tingkat yang sangat tinggi, mendekati 80%, dan hotel pantai Dubai 95% penuh pada bulan Februari.
Berapa banyak penawaran di apartemen hotel yang ada di pasaran saat ini?
Ada banyak penawaran untuk apartemen hotel di pasar Dubai. Namun, Anda harus mendekati seleksi dengan sangat cermat. Karena Anda memperoleh tidak hanya properti, tetapi juga serangkaian hak dan kewajiban yang terkait dengan penggunaannya, diperlukan studi yang cermat terhadap dokumen terkait. Selain itu, Anda harus mengevaluasi prospek proyek hotel itu sendiri, di mana Anda mempertimbangkan kemungkinan mendapatkan apartemen. Dan, tentu saja, ketika membeli properti apa pun, Anda harus membiasakan diri dengan semua opsi yang memungkinkan untuk membuat pilihan yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.
Misalnya, jika Anda seorang pengusaha dan mengunjungi Dubai terutama untuk bisnis, maka mungkin Anda harus memperhatikan apartemen di kompleks hotel baru di kawasan bisnis kota. Salah satu proyek terbaru tersebut adalah The Address, Downtown Burj Dubai, yang dibuka Oktober lalu dan dikelola oleh operator hotel Emaar Hospitality Group. Bangunan 63 lantai yang apik ini memiliki lokasi yang strategis di jantung pusat kota Dubai, di dekat bangunan tertinggi di dunia - Burj Dubai. Biaya apartemen di sini dimulai dengan 950 ribu dolar.
Jika Anda mencari tempat untuk bersantai di laut, maka Anda harus memperhatikan proyek-proyek hotel di pulau "palm" di The Palm Jumeirah. Sebagai contoh, apartemen mewah Grandeur Residences dapat dibeli sekitar $ 6.400 per meter persegi. Menurut perkiraan yang paling pesimistis, pendapatan tahunan bersih ketika mentransfer apartemen ke hotel adalah 5 8% dari total investasi. Pada saat yang sama, saya ingin menekankan sekali lagi bahwa pemiliknya dibebaskan dari semua kerepotan dan biaya pemeliharaan dan pengelolaan real estat, dan bebas memilih apakah akan tinggal di apartemennya sendiri atau menyewa mereka untuk mendapatkan penghasilan tetap.
Nah, opsi khas lainnya adalah ketika akuisisi apartemen hotel dianggap terutama sebagai investasi, dan hanya kemudian - sebagai peluang untuk memiliki perumahan. Di sini Anda dapat merekomendasikan memperhatikan proyek-proyek jaringan hotel internasional besar. Sebagai contoh, adalah mungkin untuk membeli kamar hotel yang dikelola oleh rantai Swiss Movenpick untuk tinggal di sana 30 hari setahun secara gratis, atau di hotel lain dari rantai yang sama di seluruh dunia dengan diskon signifikan. Selain itu, selama tiga tahun pertama, perusahaan operator menjamin pemiliknya pendapatan bersih tahunan sebesar 6,7% dari jumlah investasi yang ditempatkan. Biaya nomor ini adalah 175 ribu dolar.
Mari kita beralih ke rekomendasi praktis tentang topik bagaimana mendekati pilihan objek investasi?
Rekomendasi yang paling penting adalah mencoba melihat semuanya dengan mata kepala sendiri. Dan untuk ini, kami, di IMEX Real Estate, mengatur tur sosialisasi gratis ke Dubai untuk klien kami. Kami menawarkan pelanggan kami program kaya individu untuk hari itu, dengan kunjungan ke semua proyek yang menarik. Selama tur, pelanggan kami dapat melihat dan membandingkan diri mereka tidak hanya benda individu untuk dijual, tetapi semua proyek utama pengembangan kota baru, untuk secara sadar menentukan arah pencarian. Konsultan kami yang menemani klien akan menunjukkan, memberi tahu, dan menjawab semua pertanyaan Anda secara real time. Layanan ini ditujukan untuk memberi pelanggan gambaran pasar real estat paling lengkap di Dubai, dan pertama-tama dituntut oleh mereka yang pertama kali berpikir untuk membeli real estat di Emirates.
Apakah penawaran Anda hanya mencakup proyek Dubai?
Tentu saja, penawaran menarik untuk kamar dan apartemen hotel tidak hanya di Dubai. Dan, meskipun pasar real estat Dubai adalah yang terbesar dan paling dinamis, jika klien memiliki keinginan, kami dapat menawarkan opsi menarik di Abu Dhabi dan emirat utara. Informasi lebih rinci tentang penawaran Real Estat IMEX, serta peluang untuk mengajukan permintaan kepada spesialis kami, tersedia di situs web kami www.imexre.com
Terima kasih untuk percakapannya. Semoga sukses.
